Ce trebuie să știi când cumperi un teren pentru casă. Lista actelor pe care trebuie să le verifici

Dacă vrei să cumperi un teren pentru casă, atunci trebuie să parcurgi mai multe etape de verificări. Trebuie să știi cont de aspectele legale ale terenului, de reglementările locale, de riscuri și de costuri suplimentare. Uite ce trebuie să știi când cumperi un teren pentru casă. Acte, caracteristici esențiale și detalii de luat în calcul, găsești în articol. 

Cumpărarea unui teren pentru casă este o decizie importantă care marchează începutul unei noi etape de viață: construirea propriului cămin. 

Dincolo de aspectul financiar, care nu este deloc de negijat, alegerea terenului vine cu o serie de riscuri, obligații legale și pași administrativi pe care trebuie să le iei în calcul. Prudența și măsurile de siguranță care să te asigure că te alegi cu un teren conform sunt, de asemenea, la fel de necesare. 

Înainte să semnezi contractul de cumpărare sau să plătești avansul, verifică în articol tot ce ar trebui să știi atunci când vrei să îți iei un teren pentru casă. 

Ce trebuie să știi când cumperi un teren pentru casă

Primul aspect în procesul de cumpărare a unui teren pentru casă este să înțelegi exact ce cumperi. Nu te baza doar pe ce îți spune vânzătorul sau pe un anunț postat pe un site de imobiliare. 

Verificarea suprafeței reale a terenului este esențială, iar pentru asta este recomandat să colaborezi cu un topograf. Acesta va măsura terenul și îți va confirma dacă limitele din acte corespund cu cele din teren. În plus, va putea depista eventuale suprapuneri cu parcelele vecine sau nereguli în amplasare, aspecte care ulterior pot să fie problematice în cazul unei construcții. 

Prețul unui teren variază în funcție de zonă, dar și de statutul său legal, de accesul la utilități și de potențialul de construcție. Un teren intravilan, cu drum de acces și utilități disponibile, va costa mai mult decât unul extravilan, care presupune costuri suplimentare pentru asigurarea utilităților de bază, fapt care necesită și o durată mai lungă până la autorizarea construcției. 

Este important să ai în vedere și deschiderea la stradă – o lățime prea mică poate împiedica obținerea autorizației de construire sau poate îngreuna accesul cu mașina. În funcție de tipul construcției, accesul la stradă ar trebui să aibă minim 8 – 10 metri. 

Un alt aspect esențial este legat de utilități. Verifică dacă terenul are acces la rețelele de electricitate, apă, canalizare și gaz. Dacă nu există aceste rețele în apropiere, trebuie să iei în calcul costurile de branșare, care pot fi semnificative și uneori chiar descurajante. 

Nu în ultimul rând, analizează riscurile naturale ale terenului. Dacă zona este predispusă la inundații, alunecări de teren sau dacă solul este instabil, costurile de construire pot crește exponențial. În unele cazuri, poate deveni chiar imposibil să obții autorizația de construcție fără investiții serioase în consolidare. 

Verificarea actelor necesare pentru terenul unei case

Actele care însoțesc un teren pentru construcția unei case sunt cele care fac diferența între o investiție sigură și o problemă juridică. 

Cel mai important document pe care trebuie să îl ceri este actul de proprietate. Poate fi vorba de un contract de vânzare-cumpărare, de certificatul de moștenitor, o donație sau o hotărâre judecătorească. Fără un astfel de document clar și legal, nu ai nicio garanție că persoana care îți vinde terenul este proprietarul de drept.

La fel de important este extrasul de carte funciară, care îți arată dacă terenul este intabulat, dacă există sarcini (ipoteci, litigii, promisiuni de vânzare) sau dacă este liber de orice obligație. Acest document este emis de Oficiul de Cadastru și trebuie să fie actualizat – ideal, nu mai vechi de 30 de zile.

Un alt document cu o importanță însemnată este și certificatul de urbanism. Actul îți oferă toate informațiile legale cu privire la ce se poate construi pe acel teren, ce regim urbanistic are zona, care sunt restricțiile și dacă ai nevoie de planuri urbanistice suplimentare (PUZ, PUD). 

Studiul geotehnic are, la rândul său, o importanță majoră. Arată cât de stabil este terenul, ce tip de fundație este necesară, dacă există apă freatică sub teren sau dacă pot apărea alte probleme. Chiar dacă nu este cerut în mod expres la cumpărare, el este obligatoriu pentru autorizația de construire și îți poate oferi o imagine clară asupra viitoarelor costuri. 

În unele cazuri, mai pot fi necesare documente suplimentare: 

• certificat fiscal de la primărie: care arată că nu există datorii la impozit; 
• acte de dezmembrare: dacă terenul a fost împărțit recent; 
• acorduri de servitute: dacă accesul se face pe un drum privat. 

Toate aceste ultime acte trebuie verificate cu atenție împreună cu un notar sau avocat specializat.

Ce caracteristici ale terenului trebuie să verifici

Dacă ne referim la caracteristici ale terenului, trebuie să știi că nu orice astfel de parcelă este potrivită pentru a construi o casă. Dacă terenul este intravilan, atunci cu siguranță se află în apropierea perimetrului construibil al localității, detaliu care te va ajuta să procuri mai ușor actele și autorizațiile necesare construirii unei case. 

În schimb, dacă terenul este încadrat la regimul extravilan, cel mai probabil vei avea nevoie de aprobări suplimentare pentru a construit, iar acest proces se poate întinde pe luni sau ani de zile. 

Forma și dimensiunea terenului sunt alte aspecte esențiale. Un teren foarte îngust sau cu o formă neregulată poate fi greu de valorificat, mai ales dacă nu respectă cerințele minime din regulamentele locale. În general, ar fi bine să cauți o parcelă care să aibă cel puțin 200 – 300 metri pătrați și o deschidere de minimum 8 – 10 metri la drum.

Verifică și dacă terenul nu se suprapune cu alte proprietăți. Suprapunerile cadastrale sunt frecvente în zonele rurale și pot duce la ani întregi de procese și blocaje. De asemenea, trebuie să știi dacă pe teren există restricții urbanistice – de exemplu, zone protejate, interdicții de construire sau obligația de a păstra o anumită înălțime sau retragere față de vecini. 

Alte lucruri de care să știi cont când cumperi un teren

Odată ce ai găsit terenul dorit, e bine să te consulți cu un arhitect. El îți poate spune, pe baza certificatului de urbanism, dacă proiectul tău de casă este realizabil acolo și ce modificări ai avea de făcut. De asemenea, un topograf te poate ajuta să delimitezi exact terenul, să îl măsori corect și să faci documentația necesară pentru intabulare.

Documentează-te cu privire la riscurile naturale din zonă. Chiar dacă pare liniștită, zona în care se află terenul poate ascunde pericole precum alunecări, un nivel ridicat al apei freatice sau expunere la vânturi puternice. 

În final, ține cont și de taxele aferente cumpărării: onorariul notarului, taxa de intabulare, costurile pentru eliberarea actelor, eventualul impozit pe tranzacție – dacă este achitat de cumpărător, Toate acestea se pot adăuga la suma de achiziție și pot ajunge la câteva mii de lei.