Ghidul cumpărătorului de teren: tot ce trebuie să știi înainte și după ce semnezi contractul

Cumpărarea unui teren implică negociere, aspecte birocratice și juridice, și multe documente. Am întocmit un ghid al cumpărătorului, împreună cu doi specialiști implicați în proces. Ca să-ți fie mai ușor să înțelegi cum se derulează procesul de vânzare-cumpărare a unui teren.

Ca să știi tot ce ai de făcut înainte să cumperi un teren ne-am consultat cu Răzvan Ploscar, inginer geodez din Cluj, și cu Ovidiu Moldovan, Project Manager la BMI BUILDING RESIDENCE, membru al grupului de firme Antracit Residence, care se ocupă cu construcția de case, vile și blocuri în București. Ei îți explică pe puncte tot ce trebuie să ai în vedere dacă vrei să cumperi și apoi să construiești pe terenul cumpărat.

Sunt multe detalii de care trebuie să ții cont atunci când te decizi să cumperi un teren. E foarte important să faci distincția între teren intravilan vs. teren extravilan, să te consulți cu specialiștii potriviți, să îți stabilești un buget pe care să îl urmărești și să înțelegi din timp că o astfel de tranzacție durează. Asta pentru că trebuie să treci prin o gramadă de documente, cum ar fi o carte funciară sau un certificat de urbanism și o autorizație de construcție. Sau să afli, dacă e cazul, ce sunt Plan Urbanistic de Detaliu (PUD) și Plan Urbanistic Zonal (PUZ). Dar să le luăm pe rând.

Documentele și specialiștii de care ai nevoie pentru cumpărarea unui teren

Topograful și cartea funciară

„La nivelul construcțiilor vorbim de milimetri. Atunci așa ar trebui să vorbim și de limite de proprietate. Topograful indică punctele limită de pe proprietate, urmând ca unul dintre cei doi aflați în tranzacție să le materializeze cu țăruși de lemn, care să fie vopsiți. Terenul să poată fi astfel vizualizat”, explică Răzvan Ploscar.

Odată ce ai ales un teren pe care vrei să îl cumperi, mergi în vizionare cu un topograf sau cadastrist cu ajutorul căruia te asiguri că suprafața pe care vânzătorul o promite, există în teren. E un aspect foarte important, insistă Răzvan, pentru că nu mai merge cu „Limita e cam pe aici”.

După asta vine partea juridică. Orice teren are o carte funciară, un document asemănător buletinelor noastre. În cartea funciară găsești detalii esențiale: destinație – intravilan sau extravilan -, categorii de folosință, adresă administrativă și observații dacă mai e cazul. Și orice bun imobiliar are un număr cadastral, ceea ce înseamnă că el a fost măsurat și verificat. Poți căuta numărul cadastral într-un portal disponibil pentru oricine.

Fiecare topograf, când iese pe teren să traseze limitele pentru promitentul cumpărător, primește un extras de carte funciară. Așa poate să spună dacă terenul are sau nu număr cadastral.

Arhitectul și certificatul de urbanism

Următorul pas e să scoți certificatul de urbanism de la Primăria unității administrativ teritoriale de pe raza căreia se află terenul. „Pe acest certificat de urbanism stă scris negru pe alb ce trebuie să întreprindă respectiva parcelă ca să fie construibilă. Nu e suficient să fie totul OK din punct de vedere topografic și juridic dacă pe certificatul de urbanism scrie că parcela trebuie să aibă front stradal (n.r. – deschiderea parcelei de teren la drumul de acces) la 20 de metri de șantul stradal, de exemplu. Atunci nu vei primi autorizație de construcție și va trebui să investești în parcelă prin documentații de specialitate, anume PUD și Planul Urbanistic Zonal”, explică Răzvan.

Certificatul de urbanism se eliberează, de regulă, în 15 zile lucrătoare și trebuie citit cu atenție. „Recomand să se citească fie la Primărie, fie de față cu un proiectant, cu un arhitect sau un inginer de specialitate pe domeniul construcțiilor, care îți și spune ce trebuie să faci ca să poți să construiești pe parcela respectivă, să știi ce costuri o să mai ai și ce bani o să mai investești ca să ajungi în faza de autorizație de construcție”, mai spune Răzvan Ploscar.

Dacă toate aceste condiții sunt întrunite și nu există niciun fel de probleme cu terenul, atunci ar fi indicat să semnezi o promisiune de vânzare-cumpărăre cu clauze. Potențialul vânzător se angajează, de regulă, să înapoieze promitentului cumpărător dublu sau triplu suma dată ca avans. Invers, dacă promitentul cumpărător se răzgândește, pierde avansul.

Notarul și extrasul de carte funciară

Urmează apoi ultimii pași în achiziția unui teren. După ce ai toate documentele, după ce terenul se prezintă ca în cartea funciară, după ce ai și certificatul de urbanism și parcela e construibilă, atunci te poți programa la notar. Notarul îți comandă un extras de carte funciară pentru autentificare, pe care îl primești în câteva zile. Mai nou, extrasul de carte funciară se poate obține acum electronic, mai ales pentru că este un act public. Costul e de 20 de lei. Apoi, te întâlnești cu promitentul vânzător și semnați actele de vânzare-cumpărare atâta timp cât tu ai banii.

Ce ai de făcut dacă te gândești să construiești pe terenul cumpărat

Când te gândești să construiești pe terenul cumpărat, comanzi și un studiu geotehnic prin care se iau mostre de pământ din parcelă, se trimit la laborator și se studiază pe straturi. Așa știi dacă în acel sol sunt ape sau dacă în zonă există o preponderență pentru alunecări de teren, printre altele. Inginerul care îți face construcția îți va spune cât de adânc să sapi pentru a-ți face subsolul, de exemplu.

Ovidiu Moldovan, spune că ar trebui să apelezi la un inginer în construcții chiar de dinainte de faza de achiziție a terenului pentru că te poate ajuta cu sfaturi în legătură cu eventualele probleme de evitat înainte de începerea construcției efective.

În faza de proiect a casei, relația ta cu un arhitect, cu un proiectant și cu un manager de proiect e una crucială. Discuțiile cu ei te vor ajuta să știi întotdeauna dacă bugetul tău e suficient pentru o casă. 

„Am avut proiecte în care beneficiarul avea un anumit buget, dorea construirea casei, dar banii lui nu permiteau decât construirea până la aproximativ 45% a casei. Văzând acest lucru în stadiul de proiect, am reușit să modificăm anumite detalii și am realizat construcția până la 100% în buget”, mai zice Ovidiu. Tot el sfătuiește ca în cazul unei lucrări de lungă durată să ții cont de faptul că va exista o fluctuație a prețurilor pentru manoperă și materiale.

Scurte definiții de interes:

PUZ-ul e un alt document care reglementează ce înseamnă o parcelă construibilă, adică: front stradal, lățime, distanțări și înălțimi ale construcțiilor etc. Iar PUD-ul reprezinta documentația aferentă Planului Urbanistic General (PUG) și PUZ-ului, explicând și detaliind conținutul acestor planuri, sub forma de prescripții și recomandări.