Tot ce trebuie să iei în considerare înainte să renovezi un apartament vechi: etape, costuri și provocări

Procesul de renovare a unui apartament vechi e unul care durează câteva luni, consumă energie, bani și vine cu multe surprize, de multe ori neplăcute. Cum îl faci cât mai eficient? Cu un plan bine pus la punct, în care iei în considerare defectele de construcție pe care e nevoie să le repari, ordinea etapelor de lucru și posibilele situații neprevăzute. 

Mai mulți arhitecți, designeri de interior și constructori îți povestesc din experiențele lor, ce poate merge prost pe șantier, cum să îți calculezi costurile unei renovări și care sunt greșelile pe care cei mai mulți proprietari le fac când se apucă de renovarea unui apartament vechi (vin și cu soluții, evident).

Principalele defecte ale apartamentelor vechi din România

„Din punctul de vedere al spațiului, apartamentele interbelice și cele comuniste oferă în multe situații calități pe care cu greu le găsești la apartamente construite recent: suprafețe mai generoase, înălțimi de camere și lumină net superioare, poziția în oraș, uneori, finisaje și detalii de construcție deosebite, unele ușor de restaurat, care vin cu farmecul și parfumul lor”, explică arhitectul Alexandru Călin de la Space Casuals.

Cu toate astea, ele vin la pachet și cu probleme care într-o renovare de apartament vechi costă timp, materiale și bani (pe care poate nu îi iei în calcul inițial). Printre cele mai mari defecte ale apartamentelor construite în blocuri vechi, în special din perioada comunistă, sunt pereții strâmbi și tavanele care nu sunt paralele cu podeaua. Asta pentru că majoritatea blocurilor din acea perioadă au fost construite cu plăci prefabricate, turnate strâmb, ceea ce creează marje de eroare în planeitate, explică arhitecta Cristiana Zgripcea. 

Pereții strâmbi înseamnă că nu poți monta mobilierul sau cabina de duș pentru că nu ai unghiuri de 90 de grade, și atunci trebuie să îi îndrepți („încarci”, cum ar spune un meșter).

Apoi, instalațiile electrice fie de slabă calitate (pe aluminiu, de exemplu), fie trasate prost ca circuit în locuință. Natalia Berezovskaia de la The Famous Design își aduce aminte de un proiect de amenajare în care clienții cumpăraseră un apartament de aproximativ 120 de metri pătrați din anii ‘40 și voiau să investească 2-3.000 de euro în finisaje – au descoperit însă că instalațiile erau vechi și doar înlocuirea lor și repararea tuturor pereților a ajuns la 10.000 de euro. De aceea sfătuiește să mergi la vizionare împreună cu un constructor, care să identifice eventualele probleme de acest gen. 

Pereții, tencuiala, țevile vechi, tâmplăria – toate au un termen de „expirare” pe care trebuie să îl iei în calcul, mai ales dacă e vorba de un apartament foarte vechi.  „De foarte multe ori, tâmplăria ferestrelor, deși e din lemn, este de foarte proastă calitate, practic nu merită păstrată și recondiționată”, povestește arhitectul Alexandru Bucur de la Interiology.

Mai sunt și lucruri care ți se par mici, dar devin o problemă când îți dai seama că riscă să compromită proiectul. Cum ar fi faptul că băile sunt de obicei mai sus decât restul casei și „Asta presupune ori spargerea șapei din băi (dacă e posibil), ori ridicarea cu o șapă a întregului apartament, ca să ajungă tot la același nivel. Sunt problematice și plintele turnate din mozaic (terrazzo) – inestetice și foarte greu de demolat”, mai adaugă Alexandru. 

Și clasicele țevi de la calorifere, care sunt trase prin camere fără să fie ascunse în pereți, și sunt metalice sau de fontă, inestetice, de multe ori cu rugină. 

Cu atâtea posibile probleme de luat în calcul, procesul de renovare a unui apartament vechi poate fi unul plin de peripeții. Pregătește-te spiritual și fă-ți un plan cât mai bine pus la punct, ăsta e sfatul principal pe care ți-l dau toți designerii și arhitecții cu care am vorbit. Îți poate salva timp, bani și nervi.

Ordinea etapelor pe șantier și surprizele lor neplăcute: desfaceri – refaceri – lucrări noi

La etapa de desfaceri, Alexandru Bucur enumeră desfacerea mobilierului de bucătărie și altor piese fixe, desfacerea finisajelor vechi care nu mai pot fi păstrate și recondiționate (gresie, faianță, parchet, mozaic), desfacerea instalațiilor vechi (electrice, prize, întrerupătoare, lămpi, sanitare, calorifere). Apoi, spargerea șapelor care nu pot fi păstrate, decopertarea pereților (tencuieli vechi care se desprind, de exemplu) și desfacerea tâmplăriei (uși, glafuri, ferestre).

Aici poți găsi crăpături în pereți care sunt mai serioase decât păreau la prima vedere, pereți foarte strâmbi care trebuie refăcuți complet (cu tencuieli sau îmbrăcăminte din rigips) și infiltrațiile de apă de pe terasa blocului – descoperi că e nevoie să refaci și terasa blocului, pentru că degeaba renovezi apartamentul dacă nu rezolvi problema terasei, explică arhitectul Alexandru Bucur. Foarte important: gestionarea molozului este de multe ori subestimată – în șantier ies sute de saci de moloz, trebuie solicitat container de la operatorul de salubritate și de multe ori beneficiarii ignoră acest cost. Molozul trebuie manipulat și depozitat, apoi transportat în locuri special amenajate (în nici un caz pe câmp!).

La partea de refaceri pot intra: refacerea instalațiilor (acolo unde nu se schimbă complet – electrice, termice, sanitare) și a tencuielilor, șapelor sau pereților. Pune la socoteală și refacerea posibilelor infiltrații, verificarea și repararea locurilor în care au fost, de exemplu, inundații de la vecini. Și foarte important, verificarea posibilelor fisuri, să nu fie cumva structurale, în acest caz e nevoie de părerea unui specialist (inginer constructor/ inginer de rezistență).

„Nu poți avea de la început un cost exact în ceea ce privește elementele ce nu se văd – instalații, scurgeri sau ce găsești sub straturile suport. De exemplu, se întâmplă foarte des să nu ne putem racorda la scurgeri așa cum plănuiam, pentru realizarea de dușuri walk-in sau ca să mutăm pozițiile elementelor principale din băi. Atunci, sunt necesare operațiuni suplimentare, ca înălțarea pardoselei sau a zonei de duș.”, explică arhitecta Irina Radu de la iDecorate.

Urmează lucrările noi, în care intră montajul instalațiilor electrice, ideal conform unei scheme trasate de către un arhitect care va ține cont de viitoarea poziționare a mobilei și a electrocasnicelor din casă. Și construirea unor pereți noi, dacă e cazul. 

Aplicarea de finisaje noi, întâi cele cu montaj umed: gresie, faianță, piatră naturală, tencuieli și gleturi la pereți și vopsea lavabilă. Și instalarea tâmplăriei (ferestre, înlocuire ușă intrare) și glafurilor.

Apoi montează elementele cu montaj uscat, cum ar fi parchetul, ușile, plintele, centrala termică și obiectele sanitare, corpurile de iluminat, aerul condiționat și mobilierul.

Cât costă și cât durează o renovare de apartament vechi

Bine, bine, probleme, meșteri, finisaje, dar cât costă o renovare de apartament vechi? E una dintre cele mai frecvente întrebări, și singurul răspuns corect este „depinde”. Depinde în ce stadiu este locuința, ce lucrări de desfacere și refacere necesită, ce probleme neprevăzute întâmpini iar, odată adusă la alb, ce categorie de finisaje și mobilier alegi: economice, medii sau de lux. Pentru că, în designul de interior, „cerul e limita”. Ca în orice domeniu, mai ieftin poate însemna de multe ori și mai prost.  

Calcularea bugetului pe etape și echipe

Ea estimează că pentru etapa de pregătire a spațiului (desfaceri-refaceri), costurile (manoperă+materiale) încep de la 10.000 euro pentru un apartament mediu de două camere și de la 20.000 euro pentru unul de trei. În funcție de nivelul intervenției, de problemele neprevăzute apărute și de dimensiunea spațiului, această etapă durează de la două luni în sus.  

Partea a doua este amenajarea propriu-zisă, și Ștefania subliniază că măsurătorile pentru mobilierul la comandă se fac numai după ce spațiul este finisat. „De la semnarea contractului cu firma executantă și aprobarea fișelor de execuție durează de la patru-cinci săptămâni în sus, în funcție de gradul de încărcare al firmei, de complexitatea proiectului și de materialele necesare și termenele lor de livrare. Pentru această etapă, ia în calcul un buget minim de 16.000 de euro pentru un apartament de două camere.”

„Mi s-a întâmplat în foarte multe situații ca bugetul estimat de proprietari să fie total nerealist și subdimensionat. În cele mai multe cazuri, am fost nevoit să îl dublez”, declară Alexandru Bucur. 

Pentru renovarea unui apartament de două camere în 2020, estimarea lui de buget seamănă cu cea a Ștefaniei. Și adaugă alte câteva variabile: materialele de construcție (pentru instalații, șape, tencuieli, gleturi, adezivi): circa 5-6.000 de euro. Apoi, finisajele (gresie, faianță, parchet): minim 2.000 de euro, centrala termică: minim 500 de euro. Nu uita de uși, ferestre: 4.000 de euro și de mobilierul de baie și obiectele sanitare: minim 500 de euro.

Costul mobilierului din restul casei și al electrocasnicelor nu intră la estimările minime, căci depinde și ce îți dorești (dacă le faci pe comandă sau nu, ce tipuri alegi, de la ce firme).

Calcularea bugetului pe metru pătrat

Laurențiu Penca, Managing Partner Corp Construct, estimează undeva la 200-250 euro pe metru pătrat pentru materiale de construcție și instalații (electrice, sanitare, termice) plus manoperă, la un standard de calitate mediu-înalt. 

Partea de instalații (electrice, sanitare, termice) reprezintă 30% din costul unui proiect. Căci în cazul locuințelor construite înainte de ‘90, Laurențiu te sfătuiește să schimbi toate instalațiile. Au deja peste 30 de ani și materialele folosite erau de slabă calitate, iar tehnologia de atunci este depășită. 

Extra tip: Ca să îți dai seama dacă o echipă de constructori e potrivită pentru proiectul tău, Laurențiu îți sugerează să compari întotdeauna prețul și serviciile cu o entitate similară, cu același nivel și rezultate: „Pe lângă calitate, e vorba de servicii, taxe, impozite, experiența amenajării, e o discrepanță mare între ce oferă o firmă serioasă și o echipă de meșteri”, explică el. Caută informații despre firma respectivă și vezi ce recomandări și detalii poți primi – riscurile sunt mari, piața de amenajări din România este încă nereglementată și sunt foarte mulți neprofesioniști. 

Și nu uita de bugetul pentru neprevăzute, ai în vedere o marjă de 15-20% față de cel propus inițial. 

Estimarea de timp pentru o renovare de apartament vechi 

În ceea ce privește durata de execuție a unei renovări complete, Laurențiu o estimează la 45-50 de zile lucrătoare pentru un apartament de 2-4 camere – dar totul depinde de proiectul propriu-zis. 

Natalia Berezovskaia atrage atenția asupra faptului că echipele de constructori lucrează uneori la mai multe proiecte în paralel, iar în blocuri trebuie respectat programul de liniște stabilit de asociație.

Greșeli pe care riști să le faci când te ocupi singur de o renovare de apartament vechi

Instalațiile electrice

„În primul rând, proprietarii greșesc cu poziționarea electricii, este atât de important să se afle acolo unde este nevoie să deservească, altfel vor trăi coșmarul firelor prin toată casa”, precizează Cristiana Zgripcea.

Apoi, nu iau în calcul înlocuirea completă a instalațiilor și preferă să le „repare” sau completeze pe cele vechi cu unele noi: „Calitatea obținută nu va fi cea mai bună, iar riscul să apară o funcționare deficitară în viitorul apropiat este destul de mare”, povestește Irina Radu.

Începi fără să ai bugetul complet

„De foarte multe ori nu ne permitem să amenajăm întreaga locuință, dar așa apare aspectul general fragmentat. Sugestia mea este ca, în cazul în care bugetul nu permite amenajarea integrală, să gândești totuși de la început întregul proiect”, sugerează arhitecta Ștefania Bobaru. Nu amenaja locuința pe bucăți, chiar dacă e tentant.

Nu ai un plan pus la punct 

Alexandru Bucur a observat, de-a lungul timpului, că „proprietarii nu pot anticipa volumul de decizii pe care trebuie să îl ia într-un timp foarte scurt, atunci când începe șantierul. Practic e un tăvălug, care pe mulți îi depășește.” 

Asta duce și la subestimarea bugetului. „De multe ori, proprietarul își propune un buget de renovare egal cu bugetul pe care l-ar investi într-un apartament la cheie. Iar lucrurile nu stau așa. Dacă punem în balanță două apartamente, de aceeași suprafață, pentru care ne dorim același rezultat, bugetul care trebuie acordat pentru a renova apartamentul vechi trebuie să fie aproape dublu față de apartamentul din construcția nouă”, explică arhitectul ieșean Sorin Stanciu de la Pure Ambiance.

Spargi pereți fără avizele necesare

Bucătăriile și livingurile deschise, model american, au devenit populare după ’90. De atunci, mulți pereți au fost demolați în blocurile comuniste, cu autorizație sau fără. Vecinii au devenit însă vigilenți și pot reclama eventualele abateri, așadar nu te gândi că „merge și așa”. 

Arhitecta Silvia Ionescu ne atenționează că blocurile dinainte de anii ‘90 se împart în două categorii mari:

1. Blocuri cu pereți portanți, în care toți pereții sunt structurali și nu se pot dărâma. Cum îți dai seama dacă apartamentul în care locuiești are o astfel de structură? Simplu, nu ai grinzi, iar stâlpii și pereții interiori sunt mai groși.
2. Blocuri construite pe cadre – acestea au un schelet format din stâlpi și grinzi, ce reprezintă structura. Pereții exteriori sunt de obicei din cărămidă, iar cei interiori, în cele mai întâlnite cazuri, din BCA. Acești pereți de compartimentare nestructurali din BCA pot fi demolați doar cu o autorizație de construcție, care se obține de la primărie și cuprinde un proiect de arhitectură și o expertiză tehnică de specialitate făcută de un inginer constructor. Obținerea autorizației este un proces de lungă durată și foarte costisitor, pentru că în cele mai dese cazuri se cere consolidarea întregului bloc.