Ghidul cumpărătorului de apartament: ce să faci înainte de semnarea contractului

Înainte să îți cumperi un apartament, într-un bloc vechi sau nou, te asiguri că este exact ce ți-ai dorit. Dar crezi că știi să depistezi toate neregulile dintr-o singură vizită? Acordă atenție acestor șase lucruri, după cum recomandă un arhitect.

Peste 96% din populaţia României trăia în 2020 într-o proprietate personală – acesta fiind cel mai mare procent înregistrat în rândul statelor membre ale Uniunii Europene –, dar mai bine de jumătate dintre aceștia trăiesc în case supra-aglomerate, conform unui studiu Eurostat. Nu au câte o cameră pentru fiecare adult al casei ori per cuplu sau, de multe ori, nu au un spațiu comun pe care să-l folosească pentru relaxare, iar funcționarea instalațiilor termice și electrice e deficitară. 

Oficial, ca o casă sau un bloc de locuințe să primească autorizație de construcție, dormitorul trebuie să aibă minimum 12 metri pătrați (mp), livingul 18 mp, iar holul 1,20 mp. În practică, proiectanții și dezvoltatorii găsesc diverse tertipuri ca să ocolească legea. Un dormitor mai mic de 12 mp devine birou în acte, de exemplu. 

Radu Negoiță a absolvit Facultatea de Arhitectură a UAUIM Bucureşti în 2006. De-a lungul timpului, a profesat, dar a și predat în cadrul aceleiași facultăți. Acum se dedică aproape complet proiectului pe care l-a pornit în 2015, un ghid de ales locuința corectă pentru cei care caută să își cumpere. A început cu o pagină de Facebook, Case Strâmbe pe Radar, s-a transformat într-un site și apoi într-un job full time. Cum funcționează, concret? Se uită pe planul imobilului pe care ți-l dorești și îți face un raport cu toate neregulile care țin de compartimentare și spațiere. 

„Gândește-te la un bloc ca la un organism”, explică Radu. Sistemul scheletic și muscular al blocului e format din fundație, stâlpi de rezistență, grinzi, plăci de beton. Pe structura lui se dezvoltă sistemul circulator, cu instalațiile sanitare, electrice și termice. Compartimentarea, în analogia organismului uman, este stratul organelor interne și al metabolismului. Ține de cum îți funcționează camerele în interior, ce dimensiuni au și cât de bine reușești să-ți îndeplinești scopurile în ele. 

Cel mai important, dar și unul dintre cele mai sacrificate este confortul. El ține de cum e poziționat blocul, dacă ai orientare către puncte cardinale luminoase. Cât de ușor ajungi la scară din stația de autobuz, unde duci gunoiul și cât te afectează mirosul lui sau unde îți parchezi mașina. 

Înainte să cumperi un apartament, convinge-te, pe cât posibil, că este ce îți trebuie și urmează pașii pe care ți-i recomandă Radu. 

1. Verifică dezvoltatorul

Când îți cumperi apartamentul într-un bloc în construcție, verifică dezvoltatorul. Chiar dacă proiectul arată fantastic pe site și scrie că e făcut cu „peisagiști italieni”. Dacă n-a mai făcut nimic, sunt șanse mari să fie primul tun pe care încearcă să-l dea ca să intre în business. Și asta e un risc pentru tine. 

Îl cauți în Oficiul Național al Registrului Comerțului, unde afli date despre statusul firmei lui și verifici ce lucrări a mai făcut.

Pentru că în cazul  apartamentelor pe care le cumperi la cheie, poți descoperi nereguli de la prima vizionare, indicat ar fi să îți faci dinainte o listă cu lucrurile esențiale pe care vrei să le verifici.

Dar când alegi o locuință în construcție și ai de-a face cu un dezvoltator, lucrurile se complică.

„Am semnat antecontractul pentru o garsonieră în iulie 2015, cu promisiunea că <<în maximum patru-cinci luni e gata>>. M-am mutat abia în august 2017. Mergeam pe șantier și nu mișca nimic, muncitorii erau mereu alții. Dezvoltatorul spunea că din cauza lor și a birocrației întârzie, ei îmi spuneau că nu îi plătește. De fapt, nu-i mai ajungeau banii plătiți în avans de către noi, viitorii locatari, să termine lucrarea”, își aduce aminte Bianca Sterie, proprietara unei garsoniere dintr-un complex rezidențial nou din București. 

2. Mergi pe șantier

Citește cartea tehnică a construcției, pe care dezvoltatorul e obligat să o aibă și mergi pe șantier împreună cu un inginer structurist sau un diriginte de șantier, pe care îl poți alege din registrul celor autorizați de Inspectoratul de Stat în Construcții (I.S.C). 

Din cartea tehnică verifici clasa betonului, ce tip de fier au folosit în armarea grinzilor, stâlpilor și a pereților, materialele zidăriilor (BCA sau cărămidă) şi câtă de caldură asigură fiecare, calitatea materialelor cu care au izolat fonic și termic etc

3. Caută spații de depozitare

Întreabă dacă există spații dedicate pentru depozitare. Chiar dacă ai loc de dulap în cameră, calculează unde depozitezi un aspirator, un mop, o găleată sau alte ustensile și unelte, astfel încât să nu îți ia din spațiul de confort. 

Fă-ți scenarii din viața de zi cu zi și estimează cât spațiu ai să te miști. Dacă e, de exemplu, loc pe hol să pui rafturi sau un dulap pentru pantofi, dar să și treacă două persoane una pe lângă alta.

Andreea Grecu locuiește împreună cu soțul ei într-un apartament cu trei camere, în doar 56 metri pătrați. L-au cumpărat în 2018, conștienți că e mic și asta le va face probleme în amenajare, dar un preț care să se încadreze în bugetul lor a fost primul și printre cele mai importante filtre de selecție. 

Dar asta le-a creat probleme în amenajare și în privința spațiilor de depozitare.

„În dormitor a fost cel mai greu, unde am făcut teste, experimente și simulări pentru cum să așezăm patul încât să avem loc și pentru un dulap. În cele din urmă am ales un pat mai mic decât dimensiunea standard,” povestește ea. 

4. Programează vizionarea la prânz

Stabilește vizionarea între 11:30 și 13:00, ca să vezi din ce parte intră lumina în camerele de locuit (living și dormitoare). Dacă sunt orientate corect (est sau sud-est), ar trebui să intre direct lumină naturală, care este foarte sănătoasă pentru psihic.

Dacă nu, caută sursa blocajului. Poate fi o clădire în față, poate ești într-o incintă de blocuri sau apartamentul e poziționat spre nord.

Tocmai pentru că lumina naturală e importantă, codul construcțiilor prevede ca suprafața minimă a ferestrelor de la camerele de locuit să fie minim o optime din suprafața pardoselii camerelor respective.

5. Testează  instalațiile și finisajele

Dimensiunile locuințelor din orașele României sunt printre cele mai mici din Europa, iar prețurile lor sunt în creștere. Lipsei de spațiu i se adaugă și problema instalațiilor care sunt fie vechi și suprauzate, în cazul blocurilor construite în perioada comunistă, fie realizate din materiale de proastă calitate la blocurile noi. 

„Am avut probleme cu instalația din bucătărie, pe care a trebuit să o înlocuim încă de la coloana de pe scară. Apoi cu damful de la subsol, care vine pe coloana de la baie. Dacă știam că e o problemă, izolam scurgerea spre țevi, dar acum e prea târziu,” povestește Cristina.

Ea și partenerul ei și-au cumpărat în 2015 un apartament în București și după ce s-au mutat au descoperit nereguli la instalația sanitară și cea electrică. „Instalatia electrica este toată pe aluminiu. Nu ne-am gândit că ar fi o problemă, dar acum ne sar constant siguranțele.”

Înainte de a lua o hotărâre în privința locuinței, consultă starea instalațiilor electrică și sanitară cu specialiști.

E bine să le știi, ca să îți dai seama în ce va trebui să investești pe parcurs, după ce te muți. 

6. Ia în considerare efectul de seră

Dacă vizionezi un apartament mic sau o garsonieră, care are toate geamurile orientate spre est sau sud-est, ia în vedere efectul de seră. Dacă îți bate soarele în pereți exteriori pe tot parcursul zilei și nu ai un geam pe diagonală pe care să-l deschizi pentru a circula aerul, e posibil să-ți afecteze confortul și să ai probleme cu igrasia.