Noul regim fiscal aplicat locuințelor noi începând cu august 2025 duce discuția și către o informație puțin știută: se plătește TVA la vânzarea unui apartament vechi? Pentru această situație, există anumite condiții care trebuie îndeplinite. Află din articol dacă taxa trebuie plătită sau nu.
Din august 2025, legislația fiscală din România suferă o serie de modificări importante, iar una dintre cele mai discutate teme rămâne regimul TVA aplicat tranzacțiilor imobiliare. În particular, vânzarea apartamentelor vechi ridică întrebări legate de obligativitatea plății TVA-ului, mai ales în contextul noilor cote de taxare și al regulilor impuse de stat.
Detaliem în articol tot contextul și răspundem concret și la întrebarea de la care am pornit.
Modificări TVA la locuințe în 2025
Taxa pe valoare adăugată, cunoscută sub denumirea de TVA, este una dintre cele mai comune forme de impozitare indirectă din România. Practic, TVA-ul este adăugat la prețul bunurilor și serviciilor oferite de o firmă sau persoană juridică, fiind plătit de consumatorul final, dar colectat de vânzător în numele statului.
În domeniul imobiliar, TVA-ul se aplică în special în cazul vânzării de locuințe noi, adică acele imobile care nu au mai fost locuite anterior sau care sunt livrate în primii ani de la construcție. În schimb, pentru locuințele vechi, regimul este diferit, așa cum vom analiza acest aspect.
La 1 august 2025, a intrat în vigoare o modificare importantă a Codului fiscal: cota standard de TVA a fost majorată de la 19% la 21%, prin Legea nr. 141/2025. Totodată, cotele reduse care existau anterior – cum ar fi 5% sau 9% pentru anumite tipuri de locuințe – au fost eliminate, iar în locul lor a apărut o cotă unică redusă de 11%. Această cotă din urmă se aplică acum doar pentru anumite categorii de produse și servicii: alimente, medicamente, cărți, HoReCa, lemne de foc, apă potabilă și canalizare, îngrășăminte.
În acest context, în prezent, achiziția unei locuințe noi presupune aplicarea unui TVA de 21%, indiferent de suprafață sau valoare, cu foarte puține excepții limitate la contracte semnate înainte de 1 august 2025.
Această modificare a afectat mai ales dezvoltatorii imobiliari și persoanele fizice interesate de apartamente noi, însă și în cazul locuințelor vechi există neclarități privind aplicarea sau nu a acestei taxe.
Se plătește TVA la vânzarea unui apartament vechi?
Pentru a răspunde clar: nu, în general nu se plătește TVA la vânzarea unui apartament vechi. Asta pentru că legislația fiscală românească, prin Codul fiscal, articolul 292, prevede expres că livrarea de construcții (inclusiv locuințe) care nu sunt noi este scutită de TVA, fără drept de deducere.
Dar ce înseamnă, din punct de vedere fiscal, un „apartament vechi”?
Potrivit legii, o locuință este considerată veche dacă este vândută după expirarea anului următor primei ocupări sau de la data finalizării construcției. Cu alte cuvinte, dacă imobilul a fost deja locuit sau recepționat cu mai mult de un an în urmă, este încadrat ca fiind vechi și nu este supus TVA-ului.
Mai mult, această scutire se aplică indiferent dacă vânzarea este făcută de o persoană fizică sau de o firmă. Însă există și o excepție importantă: în anumite cazuri, vânzătorul poate opta voluntar pentru taxarea cu TVA, în special atunci când tranzacția are loc între firme sau când se dorește aplicarea mecanismului de taxare inversă folosit pentru a evita plata efectivă a TVA-ului, dar cu raportare fiscală.
În practică însă, vânzările între persoane fizice, care reprezintă marea majoritate a tranzacțiilor de apartamente vechi, se desfășoară fără aplicarea TVA. Prețul stabilit în contract este prețul final, fără ca la acesta să se adauge o taxă suplimentară către stat.
Ce alte taxe și acte se impun atunci când vinzi un apartamente vechi
Chiar dacă TVA-ul nu se aplică în mod obișnuit la vânzarea apartamentelor vechi, vânzătorii trebuie să țină cont de alte obligații fiscale și documente necesare pentru ca tranzacția să fie legală și completă.
Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare
Aceasta este o taxă obligatorie percepută de stat pentru orice vânzare de imobil, în funcție de perioada de deținere. Dacă apartamentul este deținut de mai mult de 3 ani, impozitul este de 1% din prețul vânzării. Dacă este deținut de mai puțin de 3 ani, impozitul urcă la 3%. Această sumă se achită la notar, în ziua în care se semnează contractul de vânzare-cumpărare.
Acte notariale și onorariul notarial
Autentificarea contractului de vânzare este obligatorie și se face la un notar public. Acesta percepe un onorariu, stabilit în funcție de valoarea apartamentului. Pe lângă redactarea contractului, notarul verifică identitatea părților, dreptul de proprietate și dacă imobilul are sarcini în cartea funciară.
Certificatul de atestare fiscală
Documentul este eliberat de administrația financiară locală și atestă că vânzătorul nu are datorii către bugetul local. Este un act esențial pentru încheierea legală a tranzacției.
Extrasul de carte funciară
Este un document obținut de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), care arată situația juridică a apartamentului – dacă este ipotecat, dacă are interdicții sau alte mențiuni. Extrasul de carte funciară se obține la solicitarea notarului.
Certificatul de performanță energetică
Conform legii, orice vânzare de locuință trebuie însoțită de un certificat energetic valabil, care arată clasa de eficiență a apartamentului. Este necesar pentru informarea cumpărătorului și este obligatoriu pentru înregistrarea contractului.
Cadastru și intabulare
Dacă apartamentul nu este încă intabulat, adică nu apare în cartea funciară, vânzătorul trebuie să parcurgă acest proces înainte de vânzare. Este o etapă necesară pentru ca imobilul să fie tranzacționat legal.
Alte subiecte interesante
Ultimele articole
