Utile

Ce se poate construi fără autorizație după Noul Cod al Urbanismului

de Victor Arvunescu | 17 septembrie 2026

Noul Cod al Urbanismului simplifică regulile de construire, dar face o distincție clară între lucrările care pot fi realizate fără formalități, cele pentru care este suficientă o notificare și cele care necesită în continuare autorizație. Pentru proprietari, esențial este să verifice în ce categorie se încadrează lucrarea înainte de a începe construcția, mai ales că noua lege vine și cu sancțiuni considerabil mai dure pentru nerespectarea regulilor. Află din articol ce se poate construi fără autorizație potrivit Noului Cod al Urbanismului și ce alte detalii legale important ar fi bine să știi.

Ce este Noul Cod al Urbanismului

Denumirea de „Noul Cod al Urbanismului” este cea folosită cel mai des în spațiul public, însă numele oficial al legii este Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, prescurtat CATUC. El a fost adoptat prin Legea nr. 169/2026 și a intrat în vigoare pe 25 august 2026, la 15 zile după publicarea în Monitorul Oficial.

Importanța noului Cod nu vine doar din apariția unor reguli noi pentru autorizațiile de construire. Miza sa este mult mai mare, pentru că reunește într-un singur corp legislativ domenii care până acum erau reglementate prin mai multe legi distincte. Astfel, în practică, prin schimbările legislative, un proprietar, un arhitect sau o primărie trebuia să consulte mai multe acte normative pentru a urmări întregul proces, de la regulile urbanistice aplicabile unui teren până la obținerea autorizației și execuția construcției.

Printre actele normative centrale aflate anterior la baza sistemului se numărau Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul. Noul Cod le-a abrogat și a integrat regulile principale într-un sistem comun.

Există însă și reguli de tranziție. Codul prevede că anumite hotărâri ale Guvernului și acte subsecvente adoptate în baza vechii legislații continuă să se aplice până la apariția noilor reglementări echivalente, atât timp cât nu contravin noilor prevederi. Acest lucru este important practic, pentru că trecerea de la vechiul sistem la cel nou nu se produce prin dispariția instantanee a tuturor regulilor secundare, ci printr-o perioadă de adaptare administrativă.

De aici vine și ideea de „cod”. În locul unui sistem format din mai multe legi principale, fiecare dedicată unei bucăți din proces, noua lege urmărește întregul traseu al unei construcții: de la planificarea teritoriului și regulile urbanistice până la autorizare, proiectare, execuție și calitatea lucrărilor. Ministerul Dezvoltării a prezentat reforma drept una menită să simplifice procedurile, să accelereze avizarea, să digitalizeze administrația și să reducă birocrația, inclusiv pentru unele lucrări de mică amploare și pentru anumite construcții din mediul rural.

Ce schimbări aduce Noul Cod al Urbanismului

Una dintre cele mai ușor de observat schimbări este modul în care sunt împărțite lucrările de construcții. Noul Cod nu mai tratează toate intervențiile prin aceeași logică administrativă, ci le separă în funcție de complexitate și de impact. Astfel, unele lucrări continuă să necesite autorizație de construire, altele pot fi realizate pe baza unei notificări, iar o a treia categorie poate fi executată fără autorizație și fără notificare.

Această separare este importantă pentru că expresia „fără autorizație” poate induce în eroare. O lucrare poate să nu necesite autorizație de construire în forma clasică, dar să presupună în continuare depunerea unei notificări, existența unui proiect tehnic și respectarea anumitor condiții. Doar lucrările încadrate expres de Cod în categoria prevăzută la articolul 299 pot fi realizate, în principiu, fără autorizație și fără notificare prealabilă.

O altă schimbare importantă privește locuințele unifamiliale mici din mediul rural. Codul permite ca o singură locuință unifamilială de maximum 150 metri pătrați suprafață desfășurată, cu acces și lot propriu, realizată doar cu parter sau cu demisol și parter, fără subsol, să fie construită printr-o procedură simplificată de notificare.

De reținut: Imobilul trebuie să se afle în intravilanul unei localități din mediul rural, în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. De asemenea, trebuie respectate regulile urbanistice aplicabile terenului.

Casa poate fi construită fie după un proiect tip pus la dispoziție în condițiile Codului, fie pe baza unui proiect individual. În cazul proiectului individual, documentația trebuie întocmită de specialiști, respectiv arhitect cu drept de semnătură și ingineri proiectanți, iar proiectul trebuie avizat de arhitectul-șef al județului. Sunt obligatorii și studiul geotehnic și studiul topografic necesare adaptării construcției la teren.

Tot prin procedura simplificată de notificare pot fi realizate, în anumite situații, și construcții exterioare locuinței, precum garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine sau grupuri sanitare, dacă suprafața lor cumulată nu depășește 50 metri pătrați. Codul stabilește însă condiții speciale pentru această categorie și prevede inclusiv excepții pentru unele localități rurale aflate în zone metropolitane.

Procedura de notificare se aplică și altor intervenții. Printre acestea se numără, în condițiile legii, anumite lucrări asupra acoperișurilor, amenajarea unei mansarde într-un pod existent fără modificarea volumetriei generale și fără lucrări de consolidare, anumite schimbări ale pereților nestructurali, remodelări de fațade fără afectarea structurii, lucrări de reabilitare energetică și închiderea unitară a unor logii sau balcoane.

Pentru aceste lucrări, beneficiarul trebuie să trimită notificarea înainte de începerea execuției. În mod obișnuit, documentația este însoțită de un proiect tehnic cu un conținut simplificat, realizat de specialiști, și de dovada achitării taxelor prevăzute de lege. Autoritatea verifică documentația, iar Codul introduce inclusiv posibilitatea aprobării tacite în anumite condiții, dacă administrația nu răspunde în termenul prevăzut.

Alte schimbări importante din Noul Cod al Urbanismului

Schimbările nu se opresc însă la autorizații. Codul reorganizează și modul în care sunt obținute avizele necesare pentru construire. Solicitantul poate folosi mecanismul Comisiei de acord unic, prin care documentația este transmisă către instituțiile care trebuie să emită avizele. În principiu, acestea trebuie emise în 30 de zile calendaristice de la depunerea unei documentații complete. Dacă lipsesc documente, solicitantul trebuie informat în termen de 5 zile lucrătoare.

Pentru unele avize obținute separat, Codul stabilește un termen general de maximum 15 zile, cu excepțiile prevăzute pentru domenii precum protejarea monumentelor sau aviația civilă. În anumite situații, dacă instituția nu emite avizul și nici nu cere completări în termenul prevăzut de lege, avizul poate fi considerat acordat. Comisiile de acord unic trebuie să funcționeze în principal digital, iar până la operaționalizarea platformelor naționale pot fi utilizate sistemele informatice locale sau chiar poșta electronică.

De reținut: Codul prevede că, până la operaționalizarea completă a noilor comisii, primirea și avizarea documentațiilor nu trebuie suspendate în mod general, iar instituțiile competente trebuie să continue procesarea solicitărilor.

Ce amenzi se dau pentru nereguli, conform noii legi

Pe de altă parte, simplificarea unor proceduri este însoțită de sancțiuni mult mai dure pentru construcțiile realizate în afara legii. Executarea unei lucrări fără autorizația necesară sau nerespectarea autorizației poate fi sancționată cu amenzi cuprinse între 50.000 și 1.000.000 de lei, în funcție de gravitatea faptei și de efectele asupra vecinătăților.

În cazul în care este depășit regimul de înălțime aprobat, Codul prevede suplimentar amenzi între 50.000 și 500.000 de lei pentru fiecare nivel realizat neautorizat. Iar pentru lucrările pentru care era necesară notificarea, dar aceasta nu a fost depusă sau proiectul notificat nu a fost respectat, amenda este cuprinsă între 5.000 și 50.000 de lei.

Foarte important:

O schimbare importantă este prevăzută și pentru București. Începând cu 1 noiembrie 2028, certificatele de urbanism și autorizațiile de construire pentru întreg municipiul vor urma să fie emise centralizat de Primăria Municipiului București (PMB). Măsura transpune rezultatul referendumului local și presupune transferarea atribuțiilor și a personalului de specialitate de la sectoare către PMB.

În practică, această schimbare va elimina sistemul actual în care atribuțiile de autorizare sunt împărțite între Primăria Generală și primăriile celor șase sectoare și va muta întregul proces la nivelul administrației municipale.

Ce se poate construi fără autorizație conform Noului Cod al Urbanismului

Pentru un proprietar, cea mai importantă distincție introdusă de noul Cod este cea dintre lucrările care pot fi făcute fără autorizație, dar cu notificare, și lucrările care pot fi făcute fără autorizație și fără notificare. Cele două situații sunt diferite și sunt reglementate separat.

Articolul 299 este cel care enumeră lucrările care pot fi executate „în lipsa oricărei formalități”. În cazul acestora nu este necesară obținerea unei autorizații de construire și nici parcurgerea procedurii de notificare, cu excepția situațiilor punctuale în care legea impune înștiințarea unei autorități sau obținerea unui aviz specific.

Pentru o casă existentă aflată în afara unei zone construite protejate și în afara zonei de protecție a unui monument istoric, pot fi făcute fără autorizație mai multe tipuri de reparații. De exemplu, gardul poate fi reparat dacă sunt păstrate forma și materialele. La fel, acoperișul, învelitoarea sau terasa pot fi reparate dacă nu se modifică forma și aspectul clădirii.

Tâmplăria interioară poate fi înlocuită, iar cea exterioară poate fi reparată sau schimbată dacă sunt păstrate forma și dimensiunile golurilor și ale tâmplăriei. Materialul poate fi schimbat, atât timp cât condițiile prevăzute de lege sunt respectate.

Tot fără autorizație se pot face zugrăveli, vopsitorii, placări și alte finisaje interioare, pot fi înlocuite pardoselile și pot fi reparate sau înlocuite sobele și coșurile de fum aferente. Sunt permise și reparațiile sau înlocuirile instalațiilor interioare. La exterior, anumite finisaje pot fi reparate dacă nu se schimbă elementele fațadei și nici culorile clădirii.

Codul permite fără autorizație și anumite amenajări exterioare. În această categorie pot intra zidurile de sprijin sau scările de acces la parter, terasele exterioare demontabile și pergolele amplasate în interiorul proprietății, cu condiția ca imobilul să nu fie într-o zonă construită protejată. Sunt incluse și anumite branșamente sau racorduri exterioare aferente construcției, realizate în interiorul proprietății.

Schimbări impuse de Noul Cod al Urbanismului pentru zona rurală

Pentru proprietarii din mediul rural, una dintre cele mai concrete noutăți privește anexele mici, provizorii și demontabile. Codul permite realizarea fără autorizație și fără notificare a unor construcții noi exterioare locuinței, precum terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, magazii sau grupuri sanitare, dacă sunt îndeplinite simultan mai multe condiții.

Suprafața acestor anexe nu trebuie să depășească 20 metri pătrați cumulat, iar înălțimea nu poate fi mai mare de 2,5 metri. Construcția trebuie să fie realizată fără fundație, să aibă caracter provizoriu și demontabil și să folosească o structură din lemn sau metal. În plus, amplasarea trebuie să respecte Planul Urbanistic General (PUG), regulamentul local de urbanism și regulile stabilite de Codul civil.

Un exemplu practic ar fi o magazie de 12 metri pătrați realizată în curtea unei case dintr-un sat, pe structură de lemn, fără fundație și cu înălțimea de 2,4 metri. Dacă sunt respectate și celelalte condiții urbanistice, aceasta poate intra în categoria lucrărilor realizabile fără autorizație și fără notificare.

Situația se schimbă atunci când proprietarul dorește o construcție mai mare sau una cu caracter permanent. Un garaj, o piscină, o terasă acoperită sau o bucătărie de vară care se încadrează în limita de maximum 50 metri pătrați cumulat poate intra, în anumite condiții, în procedura de notificare prevăzută de articolul 294. În cele din urmă, asta nu înseamnă că nu mai este necesară autorizația clasică, ci doar că lucrarea are nevoie doar de documentele aferente.

Confuzia construcțiilor „fără acte”

Aceeași logică se aplică și în cazul locuințelor unifamiliale de maximum 150 metri pătrați din mediul rural. Acestea nu fac parte din categoria construcțiilor realizabile „fără nicio hârtie” așa cum se poate înțelege sau deduce din ideea că se pot construi fără autorizație. Proprietarul trebuie să aibă un proiect conform legii, să obțină avizarea arhitectului-șef al județului în cazul proiectului individual, să realizeze studiul geotehnic și studiul topografic și să trimită notificarea către administrația locală, după cum am mai explicat.

Procedura începe înainte de executarea lucrărilor. Beneficiarul depune formularul de notificare, proiectul tehnic cu conținut simplificat și documentele cerute de Cod. Autoritatea verifică documentația și poate cere completări sau clarificări. Dacă proiectul nu se încadrează în categoria lucrărilor pentru care este permisă notificarea, administrația poate comunica faptul că este necesară obținerea unei autorizații de construire.

Codul prevede un termen de 15 zile lucrătoare pentru analiza inițială a notificării și stabilește condițiile în care poate interveni aprobarea tacită. Începerea efectivă a lucrărilor depinde de respectarea termenelor și condițiilor prevăzute în articolele dedicate acestei proceduri.

Nici după finalizarea lucrărilor procedura nu se încheie pur și simplu. Pentru construcțiile executate pe baza notificării se face recepția între beneficiar, executant și un reprezentant al administrației locale. Procesul-verbal este apoi înregistrat în Registrul Național al Construcțiilor, iar până la operaționalizarea completă a acestuia o copie trebuie transmisă Inspectoratului de Stat în Construcții. Documentele rezultate sunt importante inclusiv pentru înscrierea construcției în cartea funciară.