Expertiza tehnică imobiliară. Când este necesară, cât costă, cine o face

Expertiza tehnică imobiliară îți arată în ce stare se află o construcție și dacă anumite modificări sau intervenții pot fi făcute în siguranță. Aceasta trebuie realizată de un expert tehnic atestat pentru domeniul relevant și poate presupune măsurători și investigații suplimentare. Află din articol ce este expertiza tehnică imobiliară, în ce situații este necesară și ce costuri are. 

Ce este expertiza tehnică imobiliară și când este necesară

Expertiza tehnică înseamnă o activitate complexă care poate include măsurători, relevee, investigații, calcule, evaluări ale deplasărilor și deformațiilor, verificări asupra materialelor și, atunci când situația o cere, teste sau analize suplimentare. Scopul expertizei tehnice imobiliare este stabilirea stării tehnice a unei construcției, verificarea modului în care au fost executate anumite lucrări sau analizarea conformității unui proiect cu reglementările tehnice aplicabile. 

Concret, dacă pe peretele unei case apare o fisură, expertul nu trebuie doar să confirme existența ei. El va încerca să determine dacă este o simplă crăpătură în tencuială sau dacă poate indica o tasare a terenului, o deformare a structurii, o problemă la fundație ori o intervenție anterioară realizată incorect. În funcție de concluzii, raportul poate recomanda monitorizarea fisurii, repararea locală sau intervenții mult mai complexe.

Necesitatea realizării acestei proceduri apare în legislația din domeniu, mai precis în Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), modificată recent. 

Astfel, Potrivit art. 437, expertiza este necesară pentru fundamentarea proiectului unei intervenții asupra unei construcții existente, după dezastre sau accidente provocate de factori naturali ori umani, la expirarea duratei de existență proiectate și atunci când trebuie analizat impactul unei construcții, intervenții sau demolări asupra clădirilor vecine. 

Pentru un proprietar obișnuit, cea mai frecventă dintre aceste situații este intervenția asupra unei construcții existente. Poate fi vorba despre consolidarea unei case, realizarea unei mansarde, extinderea clădirii, modificarea unor elemente structurale sau alte lucrări care presupun proiectare și autorizare. 

Cine face expertiza tehnică a unui imobil

Expertiza tehnică a unei clădiri nu poate fi făcută legal de orice inginer constructor. Pentru ca documentul să aibă valoare oficială, trebuie să apelezi la un expert tehnic atestat, care are drept de practică pentru domeniul în care este necesară verificarea.

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor definește expertul tehnic atestat ca fiind arhitectul sau inginerul care a obținut atestarea pentru unul sau mai multe domenii sau subdomenii de construcții, pentru instalații ori pentru terenul de fundare. 

Practic, expertul trebuie să fie atestat exact pentru problema pe care vrei să o verifici. Dacă, de exemplu, sunt analizate structura de rezistență, fundațiile, stâlpii, grinzile sau planșeele, trebuie ales un expert cu competență în domeniul rezistenței mecanice și stabilității. Dacă problema privește instalațiile sau terenul de fundare, este necesar un specialist atestat în domeniul respectiv.

Cum se face expertiza, pas cu pas

Primul pas este stabilirea motivului pentru care ai nevoie de expertiză. Poate fi vorba despre modificarea unui perete într-un apartament, mansardarea unei case, consolidarea unei clădiri, apariția unor fisuri, o extindere sau verificarea unei construcții vechi. În funcție de această problemă, expertul stabilește ce trebuie analizat. 

Urmează verificarea documentelor disponibile. Expertul poate solicita proiectul inițial al clădirii, cartea tehnică, planurile, autorizațiile de construire, releveele și actele privind eventualele modificări făcute de-a lungul timpului. Aceste documente îl ajută să compare ceea ce a fost proiectat cu ceea ce există în realitate. 

Dacă documentele lipsesc, expertiza poate fi făcută în continuare, însă pot fi necesare mai multe măsurători și investigații. În cazul clădirilor vechi, de exemplu, specialistul poate avea nevoie să refacă relevee, să verifice dimensiunile elementelor structurale sau să solicite teste asupra materialelor. Practica tehnică poate include analiza documentației, inspecția la fața locului, măsurători, sondaje, decopertări sau alte investigații, în funcție de situație. 

La vizita în imobil, expertul verifică elementele care sunt relevante pentru problema analizată. Poate urmări fisurile, deformările, tasările, infiltrațiile, starea fundațiilor, a stâlpilor, grinzilor și planșeelor, precum și urmele unor modificări făcute anterior. Dacă simpla inspecție vizuală nu este suficientă, pot fi recomandate teste suplimentare, de exemplu investigații asupra betonului, armăturilor sau terenului de fundare. 

La final, expertul întocmește raportul de expertiză. Acesta cuprinde constatările făcute, documentele analizate, investigațiile realizate, concluziile tehnice și, atunci când este necesar, recomandările pentru intervențiile care trebuie făcute.

Care sunt prețurile pentru expertiza tehnică imobiliară

Expertiza tehnică a unei case sau a unui apartament nu are un preț fix. Costul este stabilit de expert în funcție de imobil și, mai ales, de motivul pentru care ai nevoie de expertiză. O verificare pentru o modificare punctuală într-un apartament poate fi mult mai simplă decât expertizarea unei case pe care vrei să o mansardezi sau analiza unei clădiri vechi, pentru care nu mai există proiectele originale, de exemplu. 

În 2026, prețurile întâlnite pe piață pornesc de la aproximativ 1.000-1.200 de lei pentru unele expertize simple de apartament, dar pot ajunge la câteva mii de lei în cazul caselor și la sume mult mai mari pentru clădiri complexe.

Pentru case, costurile cresc de regulă odată cu suprafața și complexitatea lucrării. O expertiză tehnică pentru o casă simplă cu parter poate costa între 2.000 și 2.500 de lei, atunci când expertiza este necesară pentru intrarea în legalitate, și până la 3.500 de lei pentru o casă cu etaj. Dacă vrei să extinzi sau să mansardezi locuința, expertiza poate costa aproximativ 5.000 de lei.