Subînchiriere apartament în regim hotelier. În ce condiții se poate face în România și câți bani se pot câștiga
Subînchirierea unui apartament în regim hotelier necesită respectarea unor reguli clare, fiind o activitate reglementată. Dacă ai acordul proprietarului, da, poți faci asta, însă cu respectarea legii. Uite ce este subînchirierea apartamentului în regim hotelier, cum se poate face legal și ce bani poate să îți aducă fără ca tu să fii, de fapt, proprietarul locuinței. Mai multe detalii, în articol.
Piața închirierilor pe termen scurt a căpătat tot mai mult avânt și tot mai multă vizibilitate în marile orașe din România, impulsionată de platforme precum Airbnb sau Booking. Grație acestor oportunități, mulți proprietari au descoperit că pot transforma o locuință obișnuită într-o sursă consistentă de venit.
Alții, însă, merg un pas mai departe: nu sunt proprietarii apartamentului, ci chiriași care îl subînchiriază în regim hotelier. Însă, cât este de legal acest lucru, cum se face corect și câți bani se pot câștiga? Află toate răspunsurile, din articol.
Ce este subînchirierea unui apartament în regim hotelier
În termeni simpli, subînchirierea înseamnă că o persoană care deține deja un contract de închiriere pentru o locuință decide să o dea mai departe, temporar, altei persoane, în schimbul unei sume de bani.
Legea permite această practică, însă doar dacă proprietarul inițial își dă acordul scris, detaliu foarte important menționat în articolul 1833 din Codul Civil.
Totuși, atunci când este vorba despre subînchirierea apartamentului în regim hotelier, lucrurile devin ceva mai complexe. Nu mai este vorba de o simplă cedare a dreptului de folosință pentru un număr de zile, ci de o activitate care are caracter turistic – adică închiriere pe termen scurt, pentru câteva zile sau săptămâni, cu servicii suplimentare precum curățenie, lenjerii curate și dotări complete.
În acest caz, apartamentul devine practic o mini-unitate de cazare, iar persoana care îl gestionează are obligații similare celor ale unui operator turistic.
Acest tip de activitate se aplică, de regulă, apartamentelor mobilate din blocuri rezidențiale, dar poate fi extinsă și la case sau garsoniere. Diferența față de o închiriere clasică este semnificativă: în loc să primești o sumă fixă de la un chiriaș stabil, încasezi bani în funcție de numărul de nopți ocupate. Veniturile pot fi mai mari, dar și efortul este la fel de mare – curățenie frecventă, cheltuieli de întreținere mai mari și o atenție constantă la detalii.
Totodată, subînchirierea în regim hotelier implică o serie de costuri inițiale: mobilarea completă a apartamentului, dotarea cu electrocasnice, lenjerii și consumabile, plata utilităților, dar și comisioanele către platformele online. De asemenea, trebuie luate în calcul taxele și impozitele aferente, precum și eventualele costuri de autorizare și clasificare turistică.
Ce presupune subînchirierea unui apartament în regim hotelier
Chiar dacă pare o simplă cedare a dreptului de a locui temporar într-o locuință, procesul este, în realitate, mai birocratic și necesită o cunoaștere atentă a legii.
Înainte de avansa către acest tip de activitate, verificarea contractului de închiriere este obligatorie. În cele mai multe cazuri, contractele standard interzic subînchirierea, tocmai pentru a evita ca proprietarul să piardă controlul asupra locuinței sale de drept. Dacă totuși vrei să mergi mai departe, trebuie să obții acordul scris al proprietarului, de preferat printr-un act adițional la contractul de închiriere. Fără acest acord, orice activitate de subînchiriere poate fi considerată ilegală.
După obținerea acordului, se încheie un contract de subînchiriere, prin care chiriașul devine la rândul său locator pentru clienții pe termen scurt. Acest contract trebuie să fie clar, să stabilească perioada de închiriere, suma percepută, drepturile și obligațiile fiecărei părți.
În continuare, dacă apartamentul urmează să fie folosit pentru cazare turistică, este obligatorie obținerea unui certificat de clasificare de la Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului (MEAT).
Certificatul atestă că locuința respectă standardele minime pentru a fi închiriată în scop turistic – de la dotări și igienă până la siguranța la incendii. Pentru obținerea certificatului, trebuie depusă o cerere, o fișă de încadrare, copii ale actelor de identitate ale proprietarului și chiriașului, precum și ale documentului care atestă dreptul de folosință asupra imobilului – contractul de închiriere sau subînchiriere, plus acordul proprietarului.
Pe lângă clasificarea în scop turistic, subînchirierea în regim hotelier implică și obligații fiscale. Veniturile obținute trebuie declarate la ANAF, prin Declarația Unică, iar în funcție de suma totală câștigată, pot apărea obligații suplimentare – plata contribuțiilor la sănătate (CASS) sau pensie (CAS).
De asemenea, dacă activitatea are un caracter repetitiv și aduce venituri semnificative, se poate încadra drept „activitate independentă”, astfel ca va necesita o formă de organizare legală (PFA, SRL).
În fine, este important ca apartamentul să respecte normele de siguranță și igienă impuse de lege. De aceea, se recomandă montarea de detectoare de fum, extinctoare și respectarea regulilor stabilite de asociația de proprietari în ceea ce privește liniștea și utilizarea spațiilor comune.
Din punct de vedere legal, subînchirierea unui apartament în regim hotelier este posibilă și se sprijină, așa cum am menționat, pe două piloni: acordul proprietarului și respectarea legislației turistice și fiscale.
Codul Civil prevede explicit că o locuință poate fi subînchiriată doar cu consimțământul scris al locatorului. În lipsa acestuia, proprietarul are dreptul să rezilieze contractul și să ceară despăgubiri. Mai mult, chiar dacă acordul există, activitatea de cazare turistică trebuie autorizată conform legii, altfel persoana care închiriază riscă amenzi consistente.
În ultimii ani, autoritățile au devenit mai stricte cu cei care închiriază locuințe în regim hotelier fără certificat de clasificare turistică. Potrivit Ministerului Turismului, toate apartamentele sau camerele puse la dispoziție în scop turistic trebuie clasificate oficial, altfel proprietarii sau subchiriașii pot fi amendați cu până la 40.000 de lei.
Totodată, Codul Fiscal impune reguli clare privind impozitarea veniturilor din cazare. Persoanele fizice pot opta pentru impozitarea în sistemul normei de venit (dacă închiriază până la 5 camere), sau în regim real, dacă dețin mai multe locuințe ori dacă depășesc anumite plafoane.
În cazul subînchirierii, aceste obligații se aplică celui care realizează efectiv venitul, adică chiriașului care subînchiriază.
Cât de profitabilă este subînchirierea unui apartament
Subînchirierea unui apartament în regim hotelier poate părea o afacere ușoară, dar profitul depinde și de alți factori, în afară de locuința în sine, cum ar fi: orașul, zona, perioada anului și gradul de ocupare.
Să luăm exemplul unui apartament cu două camere din centrul Bucureștiului, închiriat, ipotetic, cu 1.200 de lei pe lună. Luăm în calcul și aspectul favorabil în care proprietarul îi permite chiriașului să folosească apartamentul în regim hotelier. Chiriașul îl postează pe platforme precum Airbnb și Booking, cerând în medie 70 de euro pe noapte. Dacă apartamentul este ocupat minim 200 de nopți pe an, veniturile brute se pot ridica la 14.000 de euro, echivalentul a circa 70.000 de lei.
După scăderea chiriei plătite proprietarului (14.400 lei/an), a utilităților și curățeniei (aproximativ 12.000 lei/an), a comisioanelor platformelor (undeva la 13.000 lei) și a impozitelor (7.000 lei), profitul anual ajunge la aproximativ 20.000 de lei. Cu alte cuvinte, chiriașul își poate asigura un venit net de 1.700 lei pe lună, fără a fi proprietar al apartamentului.
Desigur, această estimare variază foarte mult și poate fi mult mai nuanțată. Dacă locuința este într-o zonă turistică, atunci gradul de ocupare poate fi mai mare, iar profitul poate crește. În schimb, în sezonul rece sau în perioade cu cerere scăzută, câștigurile pot scădea semnificativ.
Alte subiecte interesante
Ultimele articole
