Dreptul de proprietate este garantat de Constituție și de Codul civil, dar există situații clare în care acesta se poate pierde, fie prin voința proprietarului, fie prin efectul legii sau prin intervenția statului. Soluția recuperării dreptului stă într-o reacție rapidă și în utilizarea corectă a căilor legale. Află din articol ce înseamnă pierderea dreptului de proprietate, când are loc și cum îl poți redobândi.
Ce este dreptul de proprietate
Dreptul de proprietate este unul dintre drepturile fundamentale recunoscute și protejate de statul român. Acesta este un drept consacrat în mod expres de Constituție și detaliat în Codul civil. Practic, este baza juridică a ideii de deținere a unui bun – ceea ce îți aparține și asupra căruia nimeni nu poate interveni fără un temei legal.
Constituția României, la articolul 44, prevede clar că „dreptul de proprietate, precum și creanțele asupra statului, sunt garantate”. Tot aici se arată că nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, și cu dreaptă și prealabilă despăgubire. Această formulare nu este întâmplătoare: arată că proprietatea este protejată, dar nu este absolut intangibilă, existând situații excepționale în care poate fi limitată.
Definiția juridică a dreptului de proprietate apare în Codul civil, la articolul 555 care spune că „proprietatea este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege”.
Cu alte cuvinte, legea îți recunoaște dreptul de a deține bunul, de a-l folosi după bunul plac și de a dispune de el – să îl vinzi, să îl donezi, să îl lași moștenire. În același timp însă, subliniază că toate aceste atribute se exercită „în limitele stabilite de lege”. Această formulare este esențială pentru a înțelege de ce și cum se poate ajunge, în anumite condiții, la pierderea dreptului de proprietate.
Când poate avea loc pierderea dreptului de proprietate
În practică, pierderea dreptului de proprietate apare în mai multe situații concrete, unele ținând de voința proprietarului, altele fiind consecința unor proceduri legale inițiate de terți sau de stat. Deși pentru proprietar poate părea un abuz, din punct de vedere juridic este vorba despre mecanisme prevăzute expres de lege.
Cea mai simplă și mai frecventă situație este pierderea voluntară a proprietății, prin vânzare, donație sau schimb. Atunci când semnezi un contract de vânzare-cumpărare autentificat la notar și noul proprietar este intabulat în cartea funciară, dreptul tău de proprietate se stinge și se transferă către cumpărător. La fel se întâmplă și în cazul donațiilor sau al schimburilor de bunuri. Este o pierdere asumată, care decurge din voința proprie.
O situație, însă mult mai sensibilă, este pierderea proprietății prin executare silită. Dacă ai datorii neachitate – fie către bancă, fie către o persoană fizică, fie către stat – iar creditorul obține un titlu executoriu, executorul judecătoresc poate începe procedura de executare.
Aceasta poate include sechestrarea bunurilor și, în final, vânzarea imobilului la licitație publică. În momentul în care imobilul este adjudecat și intabulat pe numele cumpărătorului, proprietarul inițial își pierde dreptul de proprietate. Legea permite acest lucru pentru a proteja dreptul creditorului de a-și recupera creanța.
Un alt caz important este exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Statul poate lua proprietatea privată atunci când este vorba despre realizarea unor lucrări de interes public, cum ar fi autostrăzi, căi ferate, rețele de utilități sau alte proiecte de infrastructură. Acest lucru se face în baza legii și cu obligația acordării unei despăgubiri corecte și prealabile. Constituția României prevede expres această posibilitate, tocmai pentru a permite dezvoltarea proiectelor publice, dar fără a încălca în mod arbitrar drepturile proprietarilor.
Pierderea dreptului de proprietate poate avea loc și în urma revendicării bunului de către adevăratul proprietar. Sunt situații întâlnite mai ales în cazurile de succesiuni nefinalizate, acte false sau vânzări făcute de persoane care nu aveau, de fapt, dreptul să înstrăineze bunul. Dacă instanța constată că titlul tău este nul sau că vânzătorul nu era proprietar, poate dispune restituirea bunului către adevăratul titular, iar tu îți pierzi dreptul de proprietate.
Un alt exemplu este și renunțarea la moștenire. Codul civil prevede că moștenitorul poate accepta sau poate renunța la succesiune. Dacă alegi să renunți, legea te consideră ca și cum nu ai fi fost niciodată moștenitor, iar orice drept asupra bunurilor respective se pierde definitiv.
Cauze care duc la pierderea dreptului de proprietate
Pe lângă situațiile cele mai cunoscute, legislația românească mai prevede și alte cauze prin care dreptul de proprietate se poate stinge. Unele dintre ele sunt mai puțin cunoscute, dar au efecte la fel de serioase.
Una dintre acestea este uzucapiunea, cunoscută și sub numele de prescripție achizitivă. Dacă o persoană posedă un imobil în mod continuu, public și sub nume de proprietar, pentru o perioadă îndelungată – 10, 20 sau 30 de ani, în funcție de situație – poate dobândi dreptul de proprietate prin efectul legii. În acest caz, proprietarul inițial își pierde dreptul, chiar dacă avea acte, pentru că legea protejează stabilitatea raporturilor juridice și posesia îndelungată.
O altă cauză este confiscarea, dispusă de instanța penală. Dacă bunul provine din săvârșirea unei infracțiuni sau a fost folosit pentru comiterea acesteia, instanța poate dispune confiscarea specială sau extinsă. Aceasta duce la pierderea definitivă a dreptului de proprietate, fără despăgubire, fiind o sancțiune cu caracter penal.
Dreptul de proprietate se stinge și în cazul distrugerii totale a bunului. Dacă imobilul este distrus complet, de exemplu în urma unui incendiu sau a unui cutremur, și nu mai există fizic, dreptul de proprietate nu mai are obiect și, prin urmare, se oprește.
Există și situații legate de comasarea sau alipirea terenurilor, în urma unor operațiuni cadastrale sau a unor proiecte publice. În aceste cazuri, vechiul drept de proprietate se poate stinge, fiind înlocuit de un alt drept, în condițiile stabilite de lege.
De asemenea, anularea titlului de proprietate este o cauză frecvent întâlnită, mai ales în litigiile de fond funciar. Dacă instanța constată că titlul a fost emis ilegal, cu încălcarea legii, poate dispune anularea lui, iar persoana în cauză își pierde dreptul de proprietate.
Ce e important să faci când pierzi dreptul de proprietate
În multe situații, există căi legale de atac, iar reacția rapidă este esențială. Mai întâi, trebuie să înțelegi exact cum și de ce ai pierdut proprietatea. Este vorba despre o executare silită, o hotărâre judecătorească, o expropriere, o anulare de titlu? Fără această clarificare, nu poți ști ce procedură trebuie urmată.
După care, în funcție de situație, poți formula:
- contestație la executare, dacă este vorba despre o executare silită;
- acțiune în anulare, dacă actul este nul;
- acțiune în revendicare, dacă bunul a ajuns la altcineva fără drept;
- plângere împotriva hotărârii de expropriere, dacă despăgubirea este incorectă.
Legea prevede termene stricte, uneori de 15 sau 30 de zile, motiv pentru care este important să acționezi rapid.
Chiar și atunci când bunul nu mai poate fi recuperat, ai, în multe cazuri, dreptul la despăgubiri. Exproprierea fără o despăgubire corectă, de exemplu, poate fi atacată inclusiv la Curtea Europeană a Drepturilor Omului.
Un alt pas important este verificarea situației cadastrale și a cărții funciare. Erorile de intabulare, suprapunerile de terenuri sau actele vechi necorectate pot duce la pierderea aparentă a dreptului de proprietate, situație care poate fi remediată prin procedura de rectificare.
Nu în ultimul rând, este recomandat să apelezi la un avocat specializat în drept imobiliar, succesiuni sau executări silite. În practică, multe drepturi pierdute sunt recuperate tocmai pentru că procedura nu a fost respectată corect sau pentru că există vicii ascunse în actele juridice.
Alte subiecte interesante
Ultimele articole
