Cartea funciară și actele de proprietate nu reprezintă aceleași documente, dar funcționează împreună. Actul de proprietate este fundamentul juridic al dreptului, iar cartea funciară este mecanismul care îl validează și îl protejează în raport cu terții. Deși sună birocratic, aceste documente oferă stabilitate juridică reală și previn riscurile. Află din articol care este diferența dintre carte funciară și acte de proprietate și de ce este bine să știi la ce te ajută fiecare.
Ce să știi despre cartea funciară
Cartea funciară este registrul public oficial în care sunt înscrise imobilele și drepturile reale asupra acestora. Registrul este administrat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), prin oficiile teritoriale de cadastru și publicitate imobiliară. Practic, fiecare imobil are propria carte funciară, în care sunt trecute datele de identificare, proprietarul și eventualele sarcini.
Rolul cărții funciare este acela de a asigura publicitatea imobiliară, adică de a face cunoscută situația juridică a unui imobil. În sistemul actual, înscrierea în cartea funciară – denumită intabulare – are efect constitutiv de drept. Asta înseamnă că, de regulă, dreptul de proprietate nu este deplin opozabil fără înscrierea în cartea funciară, chiar dacă există un contract semnat la notar.
Din punct de vedere legal, necesitatea înscrierii în cartea funciară este prevăzută expres în Legea nr. 7/1996. Aceasta stabilește că dobândirea, modificarea sau stingerea drepturilor reale asupra imobilelor se înscriu în cartea funciară.
În practică, cartea funciară oferă mai multe garanții importante. Ea creează o prezumție de exactitate a înscrierilor, protejează dobânditorul de bună-credință și stabilește ordinea de prioritate între drepturi. Dacă două persoane pretind același imobil, de regulă, prevalează cel al cărui drept a fost înscris primul. De asemenea, orice persoană interesată poate solicita un extras de carte funciară, ceea ce asigură transparență totală în tranzacții.
Înscrierea în cartea funciară se face ori de câte ori intervine o modificare juridică: vânzare, donație, moștenire, ipotecă, hotărâre judecătorească definitivă, dezmembrare sau alipire de teren. Fără această etapă, situația juridică nu este complet consolidată în raport cu terții.
Ce sunt actele de proprietate
Dacă cartea funciară este registrul public, actele de proprietate sunt documentele juridice care stau la baza dreptului. Ele reprezintă titlul prin care o persoană dobândește un imobil.
Codul Civil reglementează modurile de dobândire a proprietății, iar actele de proprietate sunt expresia concretă a acestor moduri. Prin ele se stabilește cine transmite dreptul, cine îl dobândește, în ce condiții și în baza cărui temei juridic.
Un act de proprietate consemnează elemente esențiale: identitatea părților, descrierea imobilului, temeiul juridic, eventual prețul și alte clauze relevante. El produce efecte între părți și constituie fundamentul înscrierii în cartea funciară. Fără un titlu valabil, nu poate exista o intabulare legală.
Există mai multe tipuri de acte de proprietate, fiecare cu utilitatea și necesitatea sa juridică:
Contractul de vânzare-cumpărare este cel mai întâlnit. Încheiat în formă autentică la notar, actul transferă dreptul de proprietate prin acordul părților și reprezintă documentul esențial pentru înscrierea în cartea funciară.
Certificatul de moștenitor este emis după dezbaterea succesiunii și dovedește transmiterea dreptului prin moștenire. Fără certificat, moștenitorii nu pot intabula imobilul pe numele lor.
Hotărârea judecătorească definitivă poate constitui titlu de proprietate în cazuri de partaj, uzucapiune sau litigii privind dreptul de proprietate. Documentul judecătoresc are forță executorie și permite înscrierea în cartea funciară.
Actul de donație transferă gratuit proprietatea și este la fel de valabil ca o vânzare din punct de vedere juridic. De asemenea, titlurile de proprietate emise în baza legilor fondului funciar au fost esențiale pentru reconstituirea drepturilor asupra terenurilor după 1991.
Care este diferența principală dintre carte funciară și acte de proprietate
Diferența majoră este una de natură juridică și practică: actul de proprietate este titlul prin care dobândești dreptul, în timp ce cartea funciară este registrul care îl face public și opozabil.
Actul creează sau transmite dreptul între părți. În timp ce cartea funciară îl protejează în raport cu terții. În lipsa intabulării, dreptul poate exista între părți, dar nu beneficiază de aceeași protecție juridică în exterior.
În practică, această diferență este esențială. O bancă nu va acorda un credit ipotecar doar pe baza contractului, fără un extras de carte funciară actualizat. De asemenea, dacă un imobil are sarcini înscrise în cartea funciară – ipoteci sau litigii – acestea produc efecte chiar dacă proprietarul deține un act de proprietate aparent curat.
Mai există și alte diferențe semnificative. Actul de proprietate este un înscris individual, păstrat de proprietar, în timp ce cartea funciară este un registru public accesibil. Actul are natura unui contract sau a unui titlu juridic, iar cartea funciară are natura unui instrument de publicitate legală. Actul produce efecte directe între părți, iar cartea funciară produce efecte față de întreaga societate.
Nu în ultimul rând, principiul priorității înscrierii în cartea funciară poate decide soarta unui litigiu. Între două drepturi concurente, va prevala, de regulă, cel înscris primul, chiar dacă actele au fost încheiate la momente apropiate.
Alte subiecte interesante
Ultimele articole
