act donație casa cu casa in miniatura si cheie

Utile

Contract de donație pentru casă. Cât costă, acte necesare, cine îl poate ataca. Drepturile donatarului

de Victor Arvunescu | 01 aprilie 2026

Donația unei case este un gest cu impact juridic major, care implică o serie de condiții legale, costuri și riscuri care trebuie înțelese înainte de semnarea actului. Practic, se face transferul de proprietate, fără bani sau alte beneficii, însă numai în anumite condiții legale. Cu toate acestea, există și situații când contractul de donație poate fi anulat. Află din articol ce este un contract de donație, ce drepturi au părțile implicate, cât costă și ce efecte produce.

Ce este un contract de donație pentru casă

Contractul de donație pentru casă este un act juridic prin care o persoană transmite, în mod gratuit, dreptul de proprietate asupra unui imobil către o altă persoană. Spre deosebire de vânzare, unde există un preț plătit, donația presupune lipsa unei contraprestații, ceea ce înseamnă că transferul se face fără bani sau alte beneficii materiale.

Acest tip de contract este reglementat de Codul civil al României (articolele 985 – 1033), care stabilește atât condițiile de validitate, cât și situațiile în care donația poate fi revocată sau anulată. Pentru a fi legal, actul trebuie încheiat obligatoriu în formă autentică, adică în fața unui notar public. În lipsa acestei forme, donația nu produce efecte juridice, chiar dacă există o înțelegere verbală între părți.

În practică, contractul implică două părți distincte. Donatorul este persoana care oferă casa și trebuie să fie proprietarul legal al imobilului, cu capacitate deplină de exercițiu. Donatarul este cel care primește casa și care trebuie să accepte în mod expres donația.

Diferența dintre cei doi este esențială: donatorul renunță definitiv la dreptul de proprietate, în timp ce donatarul dobândește acest drept fără să ofere ceva în schimb.

Foarte important, pentru ca donația să fie valabilă, trebuie respectate câteva condiții legale clare: consimțământul liber al ambelor părți, capacitatea juridică a acestora și existența unui bun determinat – în acest caz, locuința. În lipsa acestor elemente, contractul poate fi contestat ulterior.

Acte necesare pentru contractul de donație

Contractul de donație pentru casă poate fi încheiat, așa cum am specificat, numai la un notar public, instituție care are rolul de a verifica legalitatea actului și de a autentifica documentele. Această etapă este esențială, pentru că doar astfel donația devine opozabilă terților și produce efecte juridice.

Înainte de semnarea contractului, trebuie pregătit un set de documente obligatorii, fiecare având un rol clar în procesul de transfer, după cum urmează:

Actul de proprietate al imobilului este documentul care dovedește că donatorul are dreptul legal de a dispune de casă. Poate fi un contract de vânzare-cumpărare, un certificat de moștenitor sau un alt act juridic valid.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare este solicitat de notar și reflectă situația juridică actuală a imobilului. Acesta arată dacă locuința este liberă de sarcini sau dacă există ipoteci, litigii ori interdicții.
Certificatul fiscal emis de primărie confirmă că proprietarul nu are datorii la bugetul local pentru imobilul respectiv. Fără acest document, transferul nu poate fi realizat.
Actele de identitate ale părților sunt necesare pentru verificarea identității și a capacității juridice a donatorului și donatarului.
Certificatul de performanță energetică este obligatoriu la orice transfer de proprietate și oferă informații despre consumul energetic al locuinței.
Documentația cadastrală actualizată, dacă este cazul, asigură identificarea corectă a imobilului în evidențele oficiale.

Cât costă un act de donație pentru casă

Costurile unui contract de donație pentru casă pot varia semnificativ, în funcție de valoarea imobilului și de relația dintre părți. Chiar dacă donația este, în principiu, o formă de transfer gratuit, formalitățile implică o serie de taxe și onorarii.

Cel mai important cost este onorariul notarului, stabilit în funcție de valoarea imobilului, conform grilelor notariale oficiale. De regulă, acesta se situează între 0,5% și 1% din valoarea declarată a locuinței. La acesta se adaugă taxele de carte funciară pentru intabulare, care sunt, în jur de 0,15% din valoarea imobilului.

Pe lângă acestea, există și costuri administrative mai mici, cum ar fi obținerea extraselor de carte funciară sau a certificatelor necesare, care pot ajunge la maxim câteva sute de lei.

Un aspect important pe partea de costuri asociate contractului de donație pentru casă ține de impozit. În cazul donațiilor între rude de gradul I – cum sunt părinții și copiii – legea prevede scutirea de impozit. În schimb, pentru donațiile între persoane fără legături apropiate de rudenie, pot apărea obligații fiscale, în funcție de situație.

În practică, părțile pot decide cine suportă costurile. De cele mai multe ori, donatorul plătește onorariul notarului, iar donatarul suportă taxele de intabulare, însă nu există o regulă strictă în acest sens.

Ce drepturi are donatarul

Odată ce contractul de donație este semnat și dreptul de proprietate este înscris în cartea funciară, donatarul devine proprietarul legal al imobilului. Acest lucru îi conferă toate prerogativele prevăzute de lege pentru un proprietar.

Astfel, donatarul are dreptul să folosească locuința, să o închirieze, să o vândă sau chiar să o doneze mai departe. De asemenea, poate face modificări asupra imobilului, în limitele impuse de legislația în vigoare.

Totuși, în anumite situații, donația poate fi însoțită de clauze speciale. Un exemplu frecvent este dreptul de uzufruct viager, prin care donatorul își păstrează dreptul de a locui în casă până la sfârșitul vieții, chiar dacă nu mai este proprietar.

Pe lângă drepturi, donatarul are și obligații. Acesta trebuie să respecte eventualele sarcini prevăzute în contract și să nu aibă un comportament care ar putea justifica revocarea donației. De exemplu, în cazuri grave, donația poate fi anulată pentru ingratitudine.

Cine și în ce condiții poate ataca contractul de donație

Deși este un act autentic, contractul de donație poate fi contestat. Legea permite atacarea acestuia în anumite situații bine definite, mai ales atunci când există suspiciuni privind legalitatea sau corectitudinea actului. În practică, aceste litigii apar frecvent în familie și sunt analizate de instanță în funcție de probe și de prevederile din Codul civil al României.

Una dintre cele mai frecvente situații este lipsa consimțământului real al donatorului. Dacă se dovedește că donatorul nu a avut discernământ sau a fost constrâns să semneze, contractul poate fi anulat în instanță. De asemenea, donația poate fi contestată dacă ascunde o altă operațiune juridică, cum ar fi o vânzare simulată, sau dacă a fost făcută pentru a evita plata unor datorii.

Un caz important al revocării donației casei este cel al afectării rezervei succesorale. Moștenitorii legali – cum sunt copiii sau soțul supraviețuitor – pot ataca donația dacă aceasta le reduce partea minimă garantată de lege din moștenire.

În cele din urmă, donatorul însuși poate cere revocarea donației în anumite condiții, cum ar fi ingratitudinea donatarului sau neîndeplinirea obligațiilor asumate prin contract, după cum am menționat.