De ce nu scoți profit atunci când dai spre închiriere o locuință pe care ai cumpărat-o cu banii jos

Să-ți cumperi cu banii jos un imobil pe care apoi îl închiriezi este egal cu a face investiții la bursă? Îți aduc același profit? Nu. Dar dacă nu vrei să riști cu acțiuni, există o opțiune prin care poți transforma un imobil într-un câștig financiar. 

La sfârșitul anului trecut, cererea de locuințe noi crescuse cu 8%, semn că pandemia i-a determinat pe români să cumpere și mai mult sau mai bine. România e fruntașa Europei la proprietari de casă, dintre care o parte semnificativă își închiriază proprietățile ca să facă bani. Fie să acopere alte cheltuieli, fie să scoată profit. 

Pare o rețetă bună, așa că mulți dintre noi am ajuns să credem că a cumpăra o locuință e același lucru cu a face o investiție profitabilă. Dar lucrurile nu stau așa, căci de multe ori ne păcălim. Un analist economic explică de ce și cum putem face mai bine. 

Cumperi cu banii jos o locuință pe care o dai apoi spre închiriat: investiție sau nu?

Ai câteva mii de euro puse deoparte și te gândești să cumperi o locuință pe care apoi s-o dai în chirie, ca să faci profit? Nu e chiar o mișcare profitabilă și nu se numește că investești. 

Dacă investești în acțiuni suma pe care o ai, să zicem 100.000 de euro, atunci o să ai un randament mai mare. Desigur cu riscuri. Însă, dacă investești aceeași sumă în imobiliare, randamentul din închirierea apartamentului este undeva între 5 și 7%. Căci trebuie să iei în calcul investiția extra pe care o faci în locuință ca să o pregătești pentru un chiriaș, lunile în care stă nelocuită (cât cauți chiriaș, cât stai între chiriași), volatilitatea prețului de închiriere. Îți ia ani de zile să recuperezi investiția, până să faci și profit. Și între timp, moneda se poate devaloriza, ceea ce iarăși scade randamentul. 

„Dacă tu ai deja unde să locuiești, dacă nu ai necesitatea achiziției locuinței și trebuie doar să faci o investiție, atunci recomand acțiunile în detrimentul imobilului. Sau, mai corect, varianta de a nu-ți pune ouăle într-un singur coș, împarți suma respectivă la doi, să iei de 50.000 de euro un imobil și cu cealaltă parte de 50.000 de euro să faci investiții la bursă”, explică Dragoș Nechifor, Director Financiar Bayer Credit și analist economic.

Achiziția unei locuințe prin credit, o variantă câștigătoare

Când nu ai bani puși deoparte, dar dorești să faci o investiție ca să-ți consolidezi avuția personală,  cumpărarea unui imobil pentru a-l da în chirie e o opțiune câștigătoare.

„Luăm în calcul că acest client are avansul 15.000 de euro. Se poate împrumuta la bancă de încă 85.000 de euro pentru a-și lua un imobil. Acel imobil generează o chirie potențială la nivelul ratei. Și atunci, în 30 de ani, clientul va câștiga, fără să pună un leu în plus, fix acel imobil. Sau 85% din valoarea lui. Pentru că 15% au fost sursele lui inițiale. În schimb, dacă introduci 15.000 de euro la bursă, în momentul zero, după 30 de ani, pe o medie de 10% venit anual nu ai cum să ajungi la mai mult de trei ori suma, adică undeva la 45.000 de euro. Deci, pe termen de 30 de ani, dacă tu cumperi imobilul și îl ții în chirie câștigi aproape dublu din investiția în imobil, decât din investiția la bursă”, explică Dragoș. 

Așadar, teoria potrivit căreia chiria îți plătește casa este adevărată. Pentru că, practic, explică Dragoș Nichifor, totdeauna din chirie se obține mai mult decât dobânda băncii. Iar dacă faci un calcul doar la nivelul dobânzii și acoperi din chirie dobânda, atunci nu faci decât să cumperi un apartament de 100.000 de euro împărțit la 30 de ani fără să ai niciun cost. „Îl cumperi în rate, dar fără dobândă, cum s-ar spune”, evidențiază Dragoș Nichifor.

Aici e de reținut să nu uiți de cheltuielile suplimentare din jurul unui credit. Al doilea lucru de reținut e că nu e nevoie să crești chiria nejustificat ca să faci profit, ci doar fă niște calcule corecte încă dinainte de a cumpăra imobilul. 

Un exemplu și mai concludent, dar dus la extrem, te poate face să înțelegi de ce e mai bine să iei un apartament în rate prin credit de la bancă, în cazul în care nu ai bani puși deoparte, dar fără să joci vreun ban la bursă.

„Hai să ne gândim așa. Cum ar fi ca banca să finanțeze 100% din achiziția unui apartament. Tu, cititorule, ai 0 bani în buzunar. Dar ai două opțiuni: să începi să pui 100 de lei pe lună și să îi bagi la bursă sau să te duci la bancă care să îți dea bani de finanțare 100% pentru 1.000 de apartamente. Am dus totul în extreme ca să se simplifice calculul. Ce ai de ales? Cum devii mai bogat? Că pui 100 de lei din munca ta în fiecare lună pe bursă? Sau dacă cumperi 1.000 de apartamente cu banii băncii, le închiriezi pe toate 1.000, toate își vor plăti, de principiu, rata, iar peste 30 de ani te vei trezi proprietar peste 1.000 de apartamente fără nicio datorie. Care e varianta de a deveni bogat?

La nivelul de venit pe care îl avem, chiar dacă pui 1.000 de lei pe bursă sau 5.000 de lei nu vei ajunge să deții contravaloarea a 1.000 de apartamente. Finanțarea băncii face diferența în decizia noastră. Dacă ai finanțarea băncii și o ai doar pe imobil, atunci alegerea este deja foarte ușoară. Și ești constrâns să investești în imobiliare”, adaugă Dragoș Nichifor.

Care e alegerea potrivită între achiziții imobiliare și investiții la bursă

Ce trebuie să reții este că dacă nu ai bani, dar ai acces la finanțare, soluția o reprezintă imobiliarele. Investești într-un imobil care va rămâne al tău și produce bani prin chirie. Iar investiția la bursă poate să vină ulterior. 

Dacă ai bani suficienți și ai de ales ca fix banii tăi din portofel să îi duci în imobliare sau pe bursă, atunci varianta cu bursa este mai câștigătoare pe termen lung. Teoria economică spune că doar investiția la bursă e ok, pe când investiția în imobiliare e riscantă. Dar, de fapt, totul depinde tine și de context.

Varianta liniștită și predictibilă e să investești în imobiliare. Să faci investiții la bursă care să fie și profitabile cere mai mult timp, mult mai multă atenție și poate da dependență. Alegerea cea mai bună e cea care îți aduce echilibru.