De la specialiști

Cheltuielile suplimentare din jurul unui credit imobiliar, pentru care e nevoie să ai pregătiți minimum 1500 euro

Când te gândești să aplici la un credit imobiliar sau ipotecar și îți faci calculele, ia în considerare că urmează mai multe cheltuieli pe lângă avans și rată în sine. Cheltuieli pentru care e bine să ai banii deja pregătiți. Hai să vedem care sunt ele.

Când vrei să îți iei o locuință trebuie să scoți din buzunar un minim de 1.500 de euro, pe lângă avansul de 5% din valoarea ei pentru un credit imobiliar prin programul Noua Casă sau de avansul de 15% dacă faci un credit ipotecar standard. Am discutat și am explicat toate costurile suplimentare din procesul de obținere a unui credit imobiliar sau ipotecar, împreună cu Dragoș Nichifor, Director Financiar Bayer Credit și analist economic.

1. Comisionul băncii și asigurarea imobilului

Primul e comisionul de acordare, care poate să fie 0 sau până la 900 de lei, în funcție de bancă. Apoi trebuie să ai în vedere asigurarea de imobil, care însumează, de fapt, două asigurări: polița PAD și polița facultativă. Ambele devin obligatorii când faci credit cu banca, explică Dragoș Nichifor.

Ce este polița de asigurare PAD a locuinței?

Polița de asigurare obligatorie împotriva dezastrelor naturale; acoperă daunele produse de inundații, cutremure sau alunecări de teren asupra locuințelor;

Ce este polița de asigurare facultativă a locuinței?

Asigurarea facultativă a locuinței acoperă construcțiile cu destinație de locuință situate pe teritoriul României și eventualele anexe, dependințele, cât si conținutul acestora (opțional), pentru daune materiale cauzate de producerea riscurilor asigurate.

2. Notar, comisionul anual și depozitul colateral

Un alt cost e evaluarea imobilului, care diferă de la bancă la bancă și poate să fie între 350 și 700 de lei. Și câteva mii de lei merg către costurile notariale. „La Noua Casă sunt la un minim 3.000-3.500 de lei, iar la un credit ipotecar standard costurile notariale pentru o achiziție încep de pe la 5.000-6.000 de lei. Deci nu scapi de costurile astea nici dacă îți iei o garsonieră prin credit ipotecar. Pentru că sunt două contracte: îl ai pe cel de ipotecă și cel de vânzare-cumpărare. La Noua Casă, costurile notariale sunt mai ieftine pentru că statul a impus notarilor să nu se taxeze contractul de ipotecă. Practic, în acest caz, se taxează doar contractul de vânzare-cumpărare”, explică Dragoș.

În cazul unui credit imobiliar Noua Casă apare comisionul anual de gestiune al fondului de garantare – Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM). Aici există o formulă de calcul de care trebuie să ții cont pentru că vei plăti acest comision o dată pe an.

„Se plătește în primă fază strict pe perioada cât a mai rămas din an de la momentul contractării. De exemplu, dacă acel credit se ia în iunie se plătesc cele șase luni până la final de decembrie. Acest cost e de 0.15% din proporția cu care statul garantează valoarea creditului. Dacă statul garantează cu 50%, la suma respectivă se aplică acel 0.15%, o să dea o sumă care se împarte la 12 luni și apoi se înmulțește cu numărul de luni rămase din anul în care se contractează creditul. Ar trebui să fie un cost undeva la 100-200 de lei. Comisionul acesta apare ca și cost anual, ulterior. Și e în jur de 500-600 de lei”, explică Dragoș.

Tot la Noua Casă, în momentul în care contractezi creditul, trebuie să faci un depozit colateral în valoare de trei rate de dobândă. Un necesar de bani pe care îi vei recupera la finalul creditului, în jur de 2.000 de lei. Cu mai puțin de atât nu scapi, dar depinde și de credit. Aceste trei rate de dobândă nu sunt considerate un cost pentru că, în realitate, la finalul creditului tu recuperezi banii. Dar în primă fază trebuie să îi scoți din buzunar și să îi blochezi acolo.

3. Arhivarea electronică

O să dai bani și pe înscrierea în arhiva electronică, pe care o fac majoritatea băncilor și care costă 87 de lei și vine în ajutorul tău, în calitate de client, în cazul în care ai o poprire pe cont.

Arhiva electronică e o bază de date a Ministerului de Justiție în care se înscriu ipotecile imobiliare. Dacă tu, în calitate de client, ai o poprire pe un impozit pe care nu l-ai plătit, statul îți blochează contul complet și nicio altă entitate nu mai poate retrage bani din el.  Poate să treacă și jumătate de an până îți eliberează contul, chiar și după ce își iau banii. Ca să evite genul ăsta de situație, în care ai întârzia cu plata ratei, băncile te pun să-ți faci ipotecă imobiliară pe contul curent. Asta înseamnă că își poate retrage banii chiar dacă contul e poprit. „E o situație care se întâmplă des și care ajută clientul”, spune Dragoș.

4. Diferența de schimb valutar, pentru creditele în valută

În cazul în care în calitate de cumpărător trebuie să plătești prețul locuinței către vânzător într-o valută atunci o să apară un cost legat de schimbul valutar. „Variază în funcție de cursul de schimb în zilele precedente tranzacției. Se ia ca și cost aici o sumă între 1.000 și 2.000 de lei”, spune Dragoș Nichifor.

Un alt cost are legătură cu transferul de bani. Dacă se transferă către vânzător în lei sau în euro, costul e foarte mic. Între 10 și 30 de lei e costul pentru achitarea prețului. Dar dacă tranzacția se face în altă monedă, cum ar fi în dolari sau în franci, cumpărătorul trebuie să cumpere dolari sau franci și să transfere vânzătorului valuta respectivă. Iată un exemplu al transferului în franci: „Un astfel de transfer se comisionează cu procent din suma transferată și în general e un 0.25%. Asta înseamnă că dacă transferi 100.000 de euro echivalent în franci, 0.25% înseamnă 250 de euro care pot să apară ca și cost de tranzacție”, atenționează Dragoș.

5. Agentul, expertiza și opinia notarială

Dincolo de costurile legate de credit imobiliar sau ipotecar, când vrei să îți cumperi o locuință mai apar și costuri adiacente. Cum ar fi plata agentului imobiliar, în cazul în care ți-ai găsit imobilul prin agent imobiliar. Costul este e 1.5%-2% din preț.

Mai există și expertiza tehnică M.L.P.A.T. „Adică o expertiză cu un evaluator autorizat de Ministerul Lucrărilor Publice. Asta în cazul în care ai modificări interioare care ies în evidență, pentru că ies în evidență față de releveu. Băncile cer această expertiză. Costă cam 350-400 de lei, în funcție de evaluator”, subliniază Dragoș Bucur.

Ce este expertiza M.L.P.A.T.?

Expertiza M.L.P.A.T. reprezintă raportul tehnic al unei proprietăți elaborat de un expert autorizat, prin care se atestă orice modificare sau reabilitare a acesteia. Totodată, în raportul tehnic se prezintă analiza, concluziile și eventual soluții de intervenție/remediere la clădirea care a făcut obiectul expertizei.

Ce este un releveu?

Un releveu (plan releveu) reprezintă operația de măsurare, desenare și reprezentare la scară a elementelor unei construcții, ale unui ansamblu de construcții sau ale unui detaliu constructiv. Reprezintă o piesă esențială și premergătoare oricărei intervenții asupra unei clădiri existente. Releveul  este o piesă esențială în elaborarea proiectelor de intervenție asupra unor clădiri existente: consolidări, reabilitări, transformări etc.

O să mai fie nevoie să mai aloci bani și pentru o opinie notarială. Această opinie notarială reprezintă un document pe care ți-l cere banca înainte de acordarea unui împrumut pentru care se aduce în garanție un imobil. Iar unele bănci și-au externalizat verificarea actelor juridice către un notariat, ceea ce aduce alt cost. „Pentru opinia juridică, notariatele au un tarif între 250-300 de lei”, estimează Dragoș.

Astea sunt costurile care apar fix până în ziua contractării creditului și până când ești proprietar. Ulterior, costurile care apar sunt: rata lunară de plată, dacă vorbim un credit imobiliar prin Noua Casă apare comisionul anual pentru Fondul de Garantare, iar unele bănci impun și asigurarea de viață, de exemplu, dar care e inclusă în rată. Pot să mai apară comisionul de administrare lunar al creditului și comisionul de administrare anual al creditului.

E momentul să cumperi o locuință în 2021?

Nu știi dacă e un pas bun să-ți cumperi o locuință în perioada asta? Dacă îți dorești o locuință la un preț decent și cu mai mult spațiu decât un apartament clasic și cu o compartimentare adecvată noului stil de viață (de exemplu, lucru de acasă), poate și un pic de spațiu verde, mai bine mai aștepți.

„La dezvoltatori e un delay destul de mare de la plan și până când ajung cu construcția efectiv în starea de vânzare. Vorbim cam doi ani de zile. Efectele pandemiei le vom vedea cel mai devreme în 2022 în unități scoase la vânzare care să ofere tot ceea ce își doresc clienții actuali”, spune Dragoș.

Să ai, totuși, în considerare că piața imobiliară are tendința de a crește. „Pe termen scurt, vom avea dobânzi mici pe următorii doi-trei ani, aproape sigur. Nu văd niciun motiv pentru care lichiditatea ar putea să dispară peste noapte, decât dacă s-ar întâmpla ceva la nivel global. Atunci, piața imobiliară este favorizată de acest context. Inclusiv de faptul că populația își dorește spații mai mari sau reconfigurate mai bine față de ce aveau nevoie înainte de pandemie. Dintr-o dată, cele două aspecte cumulate duc la o cerere suficient de bună în piața imobiliară încât prețurile să nu scadă, dimpotrivă să aibă tendință de creștere”, încheie Dragoș.

Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
icon

Aspiratorul robot Rowenta X-Plorer Serie 95, cel mai bun prieten al animalului t...