Edificarea unei construcții nu se încheie atunci când casa este gata de locuit, ci abia atunci când imobilul este recunoscut oficial de autorități și înscris în cartea funciară. Procesul presupune o succesiune de etape fără de care construcția rămâne incompletă din punct de vedere juridic. Abia după ce obții certificatul de edificare construcția este recunoscută legal. Află din articol ce înseamnă edificarea unei construcții, cât durează și ce etape presupune.
Ce înseamnă edificarea unei construcții
O construcție, din punct de vedere juridic, este orice lucrare realizată pe un teren care modifică în mod durabil mediul construit. Este vorba despre locuințe, blocuri, anexe gospodărești, garaje, extinderi sau mansardări, dar și despre hale ori alte clădiri cu caracter permanent.
În România, realizarea acestora este reglementată în principal de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, completată de Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și de Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare. Aceste acte normative stabilesc condițiile în care se poate construi, dar și modul în care o construcție ajunge să fie recunoscută oficial de autorități.
Edificarea unei construcții nu se reduce la procesul fizic de ridicare a clădirii. În realitate, edificarea presupune un parcurs în mai multe etape, fiecare cu rolul ei clar.
Prima etapă este edificarea fizică, adică realizarea efectivă a construcției pe teren, în baza unei autorizații de construire și a unui proiect tehnic avizat. Această etapă presupune respectarea normelor de siguranță, a regulilor urbanistice și a tuturor condițiilor impuse de autorități. Fără aceste elemente, construcția poate exista fizic, dar nu va putea fi recunoscută legal.
A doua componentă a edificării este cea juridică, care are legătură cu recunoașterea oficială a construcției ca fiind finalizată conform legii. Această recunoaștere se face prin recepția la terminarea lucrărilor și prin emiterea certificatului de edificare. Practic, statul confirmă că imobilul a fost construit legal și că poate intra în circuitul civil. Fără această etapă, construcția rămâne incompletă din punct de vedere juridic, chiar dacă este locuibilă.
A treia componentă este intrarea în legalitate cadastrală, adică înscrierea construcției în cartea funciară. Această etapă dă valoare juridică deplină imobilului, pentru că îl face vizibil în evidențele oficiale și permite încheierea actelor de vânzare-cumpărare, ipotecare sau succesiune.
Valoarea fiecărei etape este majoră: fără edificare fizică nu există clădirea, fără edificare juridică nu există recunoaștere legală, iar fără intabulare construcția nu poate fi valorificată pe piață. În lipsa acestui parcurs complet, proprietarii se pot trezi cu o casă finalizată în realitate, dar inexistentă din punct de vedere legal.
Cum durează edificarea unei construcții
În practică, deși construcția fizică poate dura câteva luni sau chiar ani, edificarea din punct de vedere legal continuă și după finalizarea lucrărilor. Această etapă administrativă este esențială pentru recunoașterea construcției de către autorități și pentru înscrierea ei în cartea funciară.
Primul etapă după finalizarea lucrărilor este recepția la terminarea construcției. Aceasta presupune verificarea imobilului de către o comisie în care pot intra reprezentanți ai beneficiarului, ai autorității locale și specialiști implicați în proiect. Recepția confirmă că imobilul a fost construit conform autorizației și proiectului aprobat. În practică, organizarea recepției poate dura de la câteva zile la câteva săptămâni, mai ales dacă apar neconformități care trebuie remediate înainte de semnarea procesului-verbal.
După recepție, proprietarul trebuie să solicite certificatul de edificare de la primăria de care aparține imobilul. Acest document atestă faptul că edificarea construcției s-a realizat legal, în baza autorizației de construire și a recepției lucrărilor. Termenul de soluționare diferă în funcție de primărie, dar, în mod uzual, eliberarea certificatului se face în câteva săptămâni, de regulă între 15 și 30 de zile lucrătoare, dacă dosarul este complet și nu există neclarități.
Ultima etapă a edificării legale este înscrierea construcției în cartea funciară. Pentru acest pas, este necesară o documentație cadastrală realizată de un specialist autorizat, care este depusă la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI). În funcție de volumul de cereri și de regimul de urgență ales, soluționarea poate dura de la câteva zile la câteva săptămâni.
În total, de la finalizarea fizică a construcției și până la edificarea completă, din punct de vedere legal, pot trece, în mod realist, între una și trei luni, uneori chiar mai mult dacă apar corecții sau lipsuri în documentație.
Documentele implicate în această etapă sunt autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, certificatul de edificare, documentația cadastrală și cererea de înscriere în cartea funciară. Fără acest traseu complet, edificarea nu poate fi considerată finalizată din punct de vedere juridic.
Cum se obține certificatul
Certificatul de edificare este documentul care confirmă oficial existența legală a construcției. Fără el, imobilul nu poate fi intabulat, iar proprietarul nu îl poate valorifica juridic. În practică, acest certificat face legătura între finalizarea construcției și recunoașterea ei în evidențele statului.
Primul pas în obținerea certificatului de edificare este finalizarea lucrărilor și realizarea recepției la terminarea construcției. Procesul-verbal de recepție atestă că lucrările au fost executate conform autorizației de construire și proiectului tehnic. Dacă în timpul recepției se constată abateri, acestea trebuie remediate înainte ca procedura să poată continua. În multe cazuri, întârzierile apar tocmai din cauza neconcordanțelor dintre proiect și realitatea din teren.
După recepție, în al doilea pas, proprietarul depune o cerere la primărie pentru eliberarea certificatului de edificare. Dosarul cuprinde, de regulă, autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, planurile construcției conform proiectului avizat, actul de proprietate asupra terenului și, în unele cazuri, documentația cadastrală sau releveul realizat de un specialist autorizat. Unele primării pot solicita și documente suplimentare, precum certificatul fiscal sau dovada achitării taxelor locale.
Primăria verifică dacă imobilul corespunde autorizației și dacă lucrările au fost recepționate legal. Dacă nu există probleme, certificatul de edificare este emis și poate fi folosit pentru înscrierea construcției în cartea funciară – acesta fiind al treilea pas.
În situațiile în care apar diferențe între construcția realizată și cea autorizată, eliberarea certificatului poate fi amânată sau refuzată, iar proprietarul este nevoit să intre într-o procedură de intrare în legalitate sau să corecteze documentația urbanistică. Aceste situații sunt frecvente în practică și pot prelungi semnificativ durata edificării legale.
Alte lucruri importante de știut
Procesul de edificarea unei construcții este unul elaborat, presărat cu mulți pași birocratici. De aceea, iată la final o serie de lucruri bune de știut dacă urmează să parcurgi procedura:
1. Edificarea legală începe cu autorizația de construire. Fără acest document, construcția nu poate fi recunoscută oficial, indiferent cât de solidă sau modernă este. Lipsa autorizației blochează automat obținerea certificatului de edificare și intabularea imobilului.
2. Recepția la terminarea lucrărilor nu este o simplă formalitate. Aceasta reprezintă momentul în care se verifică respectarea proiectului și a normelor de siguranță. Orice abatere față de autorizație poate duce la amânarea recepției și, implicit, la întârzierea întregului proces de edificare juridică.
3. Certificatul de edificare este indispensabil pentru intabulare. Fără acest document, construcția nu reprezintă nimic în fața OCPI, iar proprietarul nu poate înscrie imobilul în cartea funciară și nu îl poate valorifica juridic.
4. O construcție neintabulată are o valoare de piață mai mică. Băncile refuză, de regulă, să acorde credite pentru imobile care nu sunt înscrise în cartea funciară, iar potențialii cumpărători evită astfel de proprietăți din cauza riscurilor juridice.
5. Modificările față de proiect pot bloca edificarea juridică. Extinderile, etajările sau anexele realizate fără autorizație trebuie aduse în legalitate înainte de obținerea certificatului de edificare. În caz contrar, construcția rămâne parțial legală și dificil de valorificat.
6. O documentație cadastrală corect întocmită scurtează durata procedurii. Erorile de măsurare, lipsa unor planuri sau neconcordanțele dintre documente pot duce la respingerea dosarului la OCPI și la reluarea procedurii, cu timp și costuri suplimentare pentru proprietar.
Alte subiecte interesante
Ultimele articole
