Care este suprafața minimă a unui dormitor conform legii

Da, există o lege care stabilește câte de mici sau mari pot fi camerele unui apartament în funcție de tipul său. Dacă suprafața din acte nu se regăsește și în realitate, măsurătorile și documentele locuinței îți pot oferi argumentele necesare pentru a cere explicații dezvoltatorului și, dacă este cazul, pentru a sesiza autoritățile. Află din articol care este suprafața minimă a unui dormitor conform legii, cum o determini și ce ai de făcut ca să rezolvi problema. 

Legea care reglementează suprafețele camerelor dintr-un apartament

Suprafața unei camere reprezintă spațiul interior utilizabil al încăperii, delimitat de pereți. Într-un apartament, însă, legea nu tratează toate încăperile în același mod. Există camera de zi și dormitoarele, dar și bucătăria, locul de luat masa, încăperile sanitare, spațiile de depozitare și cele de circulație. 

Numărul și dimensiunea acestor spații sunt legate inclusiv de mărimea locuinței. Un apartament cu două camere are o cameră de zi și un dormitor, în timp ce un apartament cu trei camere are, în mod obișnuit, camera de zi și două dormitoare. La patru camere, vorbim despre camera de zi și trei dormitoare. Astfel, Legea locuinței nr. 114/1996, prin Anexa nr. 1, stabilește exigențe minimale pentru locuințe și diferențiază suprafețele în funcție de numărul de camere și de persoanele pentru care este dimensionată locuința. Anexa stabilește și alte cerințe, printre care o înălțime liberă minimă de 2,55 metri pentru camerele de locuit, cu excepțiile menționate expres de lege.

La fel de importantă este diferența dintre suprafața locuibilă, suprafața utilă și suprafața construită. Potrivit Anexei nr. 1 la Legea locuinței, suprafața locuibilă este suprafața desfășurată a încăperilor de locuit și cuprinde camera de zi și dormitoarele. Cu alte cuvinte, atunci când discutăm strict despre spațiul în care locuiești și dormi, nu intră aici bucătăria, baia sau holurile.

Suprafața utilă are un înțeles mai larg. Legea o definește drept suprafața desfășurată din care se scade suprafața aferentă pereților. Suprafața utilă a întregii locuințe este apoi suma suprafețelor utile ale încăperilor și cuprinde camera de zi, dormitoarele, băile, WC-ul sau dușul, bucătăria, spațiile de depozitare și spațiile de circulație din interior. Balcoanele și logiile nu intră în calculul suprafeței utile a locuinței. 

Suprafața minimă a unui dormitor

Pentru un apartament cu două camere, Legea locuinței este relativ simplă de interpretat. În cazul locuinței pentru două persoane, dormitorul trebuie să aibă minim 12 metri pătrați, iar camera de zi o suprafață minimă de 18 metri pătrați. Locul de luat masa este prevăzut cu 3 metri pătrați, bucătăria cu 5 metri pătrați, încăperile sanitare cu 4,5 metri pătrați, iar spațiile de depozitare cu 2 metri pătrați. Suprafața utilă minimă rezultată pentru locuință este de 52 metri pătrați, în timp ce suprafața construită indicată de tabel este de 81 metri pătrați.

Pentru un apartament cu trei camere destinat unei familii de trei persoane, cele două dormitoare trebuie să aibă împreună 22 metri pătrați, iar camera de zi cu minimum 18 metri pătrați. Pentru această configurație de apartament, locul de luat masa este prevăzut de lege 3 metri pătrați, bucătăria cu 5,5 metri pătrați, încăperile sanitare cu 6,5 metri pătrați, iar spațiile de depozitare cu 2,5 metri pătrați. Suprafața utilă minimă prevăzută pentru întreaga locuință devine 66 metri pătrați, iar suprafața construită 102 metri pătrați.

În cazul unei locuințe cu patru camere, un dormitor, potrivit legii locuinței nr. 114/1996, trebuie să aibă minim 12 metri pătrați, iar celelalte două – dacă e cazul – minim 10 metri pătrați. Camera de zi pentru acest apartament este ceva mai mare, de minim 19 metri pătrați, bucătăria și locul de luat masa înseamnă 6, respectiv 3,5 metri pătrați, iar baia și spațiul de depozitare au minim 4,5 metri pătrați, respectiv 3 metri pătrați. 

Cum se măsoară corect o cameră 

Dacă vrei să verifici suprafața unui dormitor sau a livingului, ai nevoie de o ruletă suficient de lungă sau, pentru o precizie mai bună și o utilizare mai simplă, de un telemetru laser.

Dimensiunile trebuie determinate între fețele interioare ale pereților, pentru că grosimea pereților nu reprezintă spațiu efectiv utilizabil. Logica este susținută și de definiția suprafeței utile din Legea locuinței, care pornește de la suprafața desfășurată din care este scăzută suprafața aferentă pereților.

Măsurătoarea se face, în mod practic, de la un perete la celălalt, direct deasupra pardoselii sau la nivelul plintei. Pentru o cameră dreptunghiulară trebuie aflate lungimea și lățimea. Este recomandat ca fiecare latură să fie măsurată în cel puțin două locuri diferite, deoarece pereții nu sunt întotdeauna perfect paraleli, mai ales într-o construcție în care există mici abateri de execuție.

O cameră poate avea, de exemplu, o lățime ușor diferită măsurată în apropierea unui perete față de cea obținută la capătul opus. Câțiva centimetri par neimportanți, dar pot conta atunci când sunt calculați pe întreaga lungime a încăperii și mai ales dacă suprafața rezultată se află foarte aproape de limita prevăzută în proiect sau în documentele cadastrale.

După ce ai determinat dimensiunile, calculul este simplu în cazul unei încăperi dreptunghiulare: lungimea se înmulțește cu lățimea. Dacă dormitorul măsoară 4 metri lungime și 3 metri lățime, suprafața rezultată este de 12 metri pătrați. 

Unde poți reclama un dezvoltator care nu respectă legea 

O diferență de câțiva metri pătrați poate însemna mult atunci când prețul apartamentului a fost calculat în funcție de suprafață. De aceea, dacă măsurătorile indică o neconcordanță serioasă, primul pas este să aduni documentele care arată ce ai cumpărat și ce ai primit în realitate.

Printre documentele importante se numără antecontractul sau contractul de vânzare-cumpărare, schița cadastrală ori releveul apartamentului și dovada măsurătorilor efectuate. Dacă situația poate genera un litigiu, o măsurătoare realizată de un specialist are o greutate mult mai mare decât una făcută doar cu ruleta de proprietar.

Dacă ai cumpărat locuința de la un dezvoltator și ai calitatea de consumator, una dintre instituțiile cărora te poți adresa este Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor – ANPC. Sesizarea trebuie să explice cât mai precis problema, iar documentele contractuale, releveul și dovezile privind suprafața reală pot ajuta la demonstrarea neconcordanței reclamate. 

O altă instituție relevantă căreia i te poți adresa este Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC), care exercită controlul de stat în domeniul construcțiilor. O petiție poate fi adresată structurii teritoriale competente pentru zona în care se află imobilul sau aparatului central, în funcție de situație. 

Poți sesiza și Primăria care a emis autorizația de construire, prin Direcția de Urbanism sau compartimentul competent în domeniul disciplinei în construcții. O astfel de sesizare poate fi relevantă mai ales atunci când există suspiciunea că situația construită diferă de documentația autorizată. Autoritatea locală și structurile de control au atribuții în materia respectării disciplinei în construcții, în limitele stabilite de legislația privind autorizarea lucrărilor.

Cele trei căi nu trebuie însă confundate cu recuperarea automată a banilor. ANPC, ISC sau autoritatea locală pot verifica aspectele care intră în competențele lor, dar constatarea unei probleme administrative sau tehnice nu înseamnă neapărat că proprietarul își recuperează direct prejudiciul financiar.

Dacă sesizările administrative și discuțiile cu dezvoltatorul nu rezolvă problema, iar diferența de suprafață ți-a produs un prejudiciu, există și calea instanței de judecată. Într-o asemenea situație este indicată consultarea unui avocat specializat în drept imobiliar, care poate analiza contractul, documentația cadastrală, proiectul și măsurătorile.