Fondul de rulment este o formă de protecție financiară colectivă. Adică, o contribuție echitabilă la buna funcționare a spațiilor comune din bloc. Totuți, cui îi revine această obligație? Uite cine plătește fondul de rulment: chiriașul sau proprietarul. Am analizat legea și am aflat răspunsul. Află mai multe detalii, din articol.
Ce este fondul de rulment
Fondul de rulment este o rezervă financiară constituită de către proprietarii de apartamente dintr-o asociație de proprietari. Scopul fondului este să acopere cheltuielile curente ale blocului – utilitățile comune (pe scări, în subsoluri, în spațiile comune), salariile și contractele cu firme de curățenie, pază, iluminat, întreținere zilnică.
Pe scurt, fondul de rulment acoperă cheltuielile comune care apar regulat, lună de lună, dar poate fi de folos și pentru întârzierile la plată sau în situațiile în care este nevoie de lichidități imediate pentru anumite reparații.
Articolul 72 din legea nr. 196/2018, care reglementează în prezent asociațiile de proprietari și administrația condominiilor în România, stabilește obligația de constituire a fondului de rulment. Același articol arată că asociația de proprietari trebuie să fixeze cuantumul și cota de participare a proprietarilor pentru constituirea fondului de rulment; totodată, asociația are obligația de a depune acest fond într‐un cont bancar.
Atenție: fondul de rulment se deosebește de:
- fondul de reparații: destinat lucrărilor majore, reparațiilor structurale, renovărilor, investițiilor la proprietatea comună;
- fonduri speciale: pot fi hotărâte de asociație pentru anumite lucrări sau scopuri punctuale;
- cheltuielile de întreținere lunară: acoperă serviciile curente individuale, dar nu asigură rezervă în caz de fluctuații sau întârzieri.
De ce este nevoie de fondul de rulment?
Dacă, ipotetic, toți proprietarii ar plăti întreținerea la timp, cheltuielile curente s‐ar acoperi imediat din acest tip de plată. În realitate, apar întârzieri, fluctuații și urgențe minore de întreţinere.
De aceea, fondul de rulment oferă un anumit tip de siguranţă pentru aceste cheltuieli și situații, fiind un fel de ajutor financiar comun care previne blocaje cum ar fi lipsa curentului în hol sau întârzieri la facturi care pot aduce penalizări.
Cine plătește fondul de rulment: chiriașul sau proprietarul?
Conform legii asociației proprietarilor, obligația legală de a plăti fondul de rulment revine proprietarului, în baza dreptului de proprietate. Chiriașul nu are o obligație legală directă cu plata fondului de rulment, dar, pe baza unor mențiuni în contractul de închiriere, poate să plătească fondul de rulment integral sau parțial.
Astfel, dacă în contractul de închiriere se stipulează explicit plata fondului de rulment de către chiriaș, atunci acesta din urmă își va asuma obligația. Legea nu împiedică o astfel de clauză, deoarece este vorba de o obligație contractuală între proprietar și chiriaș. Astfel, chiriașul poate fi obligat contractual să suporte și această sumă, doar dacă s-a convenit.
În caz contrar, legea nr. 196/2018 vorbește explicit despre obligația proprietarilor; anume se adresează „proprietarilor membri ai asociației de proprietari” când stabilește cuantumul și cota de participare la fondul de rulment.
În cazul neplății fondului de rulment în 60 de zile de la termenul scadent sau la 90 de zile de la afișarea listei de plată, asociația poate acționa în instanță proprietarul.
Excepții și restituiri
Legea prevede și situații speciale legate de restituirea fondului de rulment. De pildă:
de asemenea, așa cum am menționat, dacă chiriașul s-a angajat contractual, atunci el participă doar pe baza acelei obligații; altfel, nu este obligat în mod legal.
la transmiterea dreptului de proprietate (vânzare, donație, moștenire), fondul încasat poate fi restituit vechiului proprietar, dacă în actele de transmitere nu s-a specificat altfel.
De câte ori se plătește fondul de rulment?
Legea stabilește că fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei care revine fiecărui proprietar, în baza hotărârii Adunării Generale a Asociației. Apoi, reîntregirea sumei se face lunar, prin listele de plată care apar la întreținere.
Administratorul blocului are obligația să afișeze și să comunice clar modul de calcul — atât valoarea totală, cât și cota aferentă fiecărui apartament. Fondul de rulment trebuie evidențiat separat de cheltuielile lunare obișnuite, astfel încât proprietarii să știe exact unde merg banii lor.
Plata inițială a fondului de rulment poate fi mai mare, conform hotărârii Asociației, pentru a ajunge la suma necesară – de exemplu, dacă blocul nu avea anterior o rezervă. Ulterior, în fiecare lună, proprietarii – sau, prin contract, chiriașii – plătesc suma aferentă fondului de rulment, distinctă de alte cote, reflectată separat în lista de întreținere.
Cum se calculează fondul de rulment
După cum am aflat, potrivit Legii nr. 196/2018, fondul de rulment trebuie să acopere cheltuielile curente ale condominiului pentru o lună calendaristică. Practic, fondul se calculează în funcție de costurile lunare pe care le are blocul pentru funcționarea părților comune.
De aici, asociația de proprietari, prin administrator, calculează mai întâi valoarea totală a cheltuielilor comune pe o lună. De exemplu, dacă întreținerea curentă a blocului – fără a include reparații majore – este de 8.000 de lei pe lună, aceasta va fi baza de calcul.
Apoi, această sumă se împarte între toți proprietarii în funcție de cota-parte indiviză a fiecărui apartament din imobil. Cota-parte reprezintă procentul de proprietate comună aferent fiecărui apartament, stabilit în actele de proprietate, de regulă, proporțional cu suprafața locuinței.
Cu alte cuvinte, un apartament mai mare, care deține o cotă de proprietate mai mare asupra părților comune, va plăti o parte mai mare din fondul de rulment.
În unele cazuri, Adunarea Generală poate decide ca fondul de rulment să se calculeze pe număr de persoane, dacă acesta reflectă mai corect consumul și uzura spațiilor comune. Totuși, varianta pe cote-părți rămâne cea mai frecventă și cea mai corectă din punct de vedere legal și contabil.
Exemplu de calcul pentru fondul de rulment
Să presupunem că un bloc are 20 de apartamente și cheltuieli curente medii de 8.000 de lei/lună. Adunarea Generală decide ca fondul de rulment să acopere exact o lună de cheltuieli.
Dacă un apartament de două camere are o cotă-parte de 3,5%, acesta va contribui cu: 8.000 lei x 3,5% = 280 lei. În schimb, un apartament de patru camere, cu o cotă de 6%, va plăti: 8.000 lei × 6% = 480 lei.
Plata se va face lunar, până la întregirea sumei. Totuși, asociația poate actualiza anual plata fondului de rulment, în funcție de creșterea costurilor sau de rata inflației. Dacă în anul următor cheltuielile lunare cresc la 9.000 lei, fondul trebuie ajustat corespunzător, pentru a păstra rezerva la același nivel de acoperire.
Alte subiecte interesante
Ultimele articole
