Vânzarea unui imobil între soți. Ce arată noul Cod civil

Da, în prezent, vânzarea unui imobil între soți este posibilă și legală dată fiind schimbarea oferită de noul Cod civil. Legea le permite soților să încheie acte juridice între ei, dar impune condiții stricte. Află din articol cum se face vânzarea între soți și ce detalii legale trebuie respectate într-o astfel de tranzacție. 

Vânzarea unui imobil între soți a fost mult timp un subiect înconjurat de neclarități juridice și interpretări diferite. Dacă în trecut legea interzicea o asemenea tranzacție, noul Cod civil a schimbat radical regulile jocului. 

În prezent, în anumite condiții, soții pot încheia între ei acte de vânzare-cumpărare, donații sau partaje voluntare care au efecte juridice clare și recunoscute. 

Totuși, pentru ca totul să fie valabil și sigur din punct de vedere legal, este esențial să fie respectate condițiile prevăzute de lege, în special cele legate de regimul matrimonial, de forma autentică a contractului și de situația imobilului ca locuință de familie. 

Cum se definesc bunurile între soți

Codul civil actual, prin Legea nr. 287/2009, stabilește că, în momentul căsătoriei, soții devin părtași la un anumit regim matrimonial – adică un set de reguli care determină cine deține bunurile dobândite în timpul căsniciei. Regimul implicit este comunitatea legală de bunuri, dar soții pot opta și pentru separația de bunuri sau pentru o comunitate convențională, stabilită prin convenție matrimonială autentificată la notar.

În cadrul comunității legale, toate bunurile cumpărate în timpul căsătoriei de oricare dintre soți devin bunuri comune în devălmășie, potrivit articolului 339 din Codul civil. Asta înseamnă că niciunul dintre soți nu are o cotă precisă asupra bunului, ci ambii îl dețin împreună, fără o delimitare strictă a părților. 

Există însă și excepții, reglementate de articolul 340 din același act normativ: moștenirile, donațiile primite personal, bunurile de uz personal, cele folosite exclusiv pentru exercitarea profesiei sau cele dobândite înainte de căsătorie rămân bunuri proprii, adică aflate doar în proprietatea unuia dintre soți.

Legea introduce și un mecanism de protecție special când vine vorba de achiziția unui bun precum un apartament sau o casă – locuința familiei. Dacă un imobil este declarat locuința familiei, acesta nu poate fi vândut, ipotecat sau închiriat fără acordul scris al ambilor soți, chiar dacă imobilul este bun propriu. 

Prin aceste prevederi, Codul civil protejează stabilitatea familiei și asigură că nicio decizie privind casa în care locuiește familia nu poate fi luată unilateral.

Vânzarea unui imobil între soți

Până în 2011, vechiul Cod civil interzicea expres vânzările între soți, considerând că asemenea tranzacții ar putea fi doar o formă de disimulare a donațiilor, cu scopul de a evita eventuale consecințe fiscale sau juridice. 

Însă noul Cod civil a schimbat această perspectivă. Conform articolului 317, „dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare soț poate să încheie orice acte juridice cu celălalt soț sau cu terțe persoane”. Cu alte cuvinte, vânzarea între soți este, în prezent, legală.

Totuși, legalitatea vânzării unui imobil între soți nu este absolută, ci depinde de natura bunului și de regimul matrimonial. 

Dacă imobilul este bun propriu al unuia dintre soți (de exemplu, o casă moștenită înainte de căsătorie), acesta îl poate vinde celuilalt cu condiția respectării regulilor privind locuința familiei – adică obținerea consimțământului scris al soțului cumpărător, dacă imobilul servește drept casă comună.

În cazul unui bun comun în devălmășie, transferul către un singur soț nu se face, de regulă, printr-o simplă vânzare, ci printr-un partaj voluntar în fața notarului, care stabilește cum se împarte bunul și, dacă este cazul, ce compensație financiară (denumită legal „sultă”) primește celălalt soț. Alternativ, se poate apela la donație între soți, dar aceasta are un regim special. 

Ce prevede noul Cod civil vizavi de această tranzacție

Noul Cod civil nu doar că permite vânzarea între soți, dar stabilește clar și condițiile procedurale care trebuie respectate pentru ca actul să fie valabil. Înainte de orice, forma autentică este obligatorie – potrivit articolului 1244, orice contract de vânzare imobiliară trebuie încheiat la notar, în caz contrar este considerat nul.

De asemenea, articolul 322 prevede că, atunci când imobilul este „locuința familiei”, nu se poate înstrăina fără acordul scris al celuilalt soț, după cum am menționat. Această regulă protejează interesul comun al familiei și împiedică situațiile în care unul dintre soți ar putea vinde locuința fără știrea celuilalt.

În practică, pașii pentru o astfel de tranzacție sunt următorii:

1. Stabilirea formei juridice potrivite: vânzare-cumpărare, donație sau partaj voluntar, în funcție de regimul bunului; 
2. Pregătirea actelor: buletinele celor doi soți, certificatul de căsătorie, actul de proprietate al imobilului, extrasul de carte funciară pentru autentificare, certificatul fiscal de la Direcția de taxe locale, certificatul de performanță energetică, iar în unele cazuri și acordul băncii dacă imobilul este ipotecat; 
3. Autentificarea actului la notar, care are obligația de a verifica regimul matrimonial, existența notării „locuinței familiei” și legalitatea întregii tranzacții; 
4. Înscrierea în cartea funciară, pas prin care se face efectiv transferul de proprietate către noul titular – adică soțul cumpărător.

Este important de știut că, deși promisiunea de vânzare între soți – adică antecontractul – poate fi făcută și sub semnătură privată, vânzarea propriu-zisă a imobilului trebuie obligatoriu autentificată la notar. 

Cum se face transmiterea a bunurilor între soți

Pentru clarificare, în mod real, vânzarea unui imobil între soți este mai mult decât o simplă tranzacție. De cele mai multe ori, scopul este organizarea patrimoniului familiei. Unii soți aleg să treacă un imobil pe numele unuia dintre ei pentru a facilita obținerea unui credit, pentru a regla contribuțiile financiare din timpul căsniciei sau pentru a simplifica moștenirea. 

Transmiterea bunurilor se poate face prin mai multe metode, fiecare având efecte și implicații diferite:

• Vânzare între soți: soluția potrivită când se dorește un transfer oneros, cu plată de preț real și cu respectarea regulilor privind locuința familiei;
• Partaj voluntar: modalitatea preferată dacă bunul este comun și se dorește clarificarea dreptului de proprietate asupra lui;
• Donație între soți: potrivită pentru transferul gratuit de bunuri, dar care rămâne revocabilă pe durata căsniciei;
• Schimbarea regimului matrimonial: posibilă oricând pe durata căsătoriei, printr-o convenție în formă autentică, care permite trecerea la separația de bunuri. 

Astfel de tranzacții pot fi utile în cazurile în care soții vor să clarifice situația juridică a unui imobil înaintea unei eventuale succesiuni, să se protejeze financiar sau să evite conflicte legate de proprietate.