Ce plătești la întreținere dacă nu locuiește nimeni în apartament

Un apartament gol poate însemna o întreținere mai mică, dar nu o factură care dispare complet. Cheltuielile pe persoană și consumurile pot ajunge la zero, însă costurile comune ale blocului rămân în sarcina proprietarului. La bloc, chiar și un apartament nelocuit are cheltuieli. Află din articol ce trebuie să plătești la întreținere dacă nu locuiește nimeni în apartament și de ce aceste cheltuieli sunt obligatorii. 

Cum se calculează întreținerea 

Ceea ce numim în limbaj comun „întreținere” reprezintă de fapt suma rezultată din mai multe tipuri de cheltuieli ale condominiului. Unele sunt generate de serviciile și utilitățile consumate de locatari, altele provin din administrarea clădirii, iar o altă categorie privește întreținerea și repararea proprietății comune. Lista afișată lunar de asociație adună aceste costuri și stabilește cât revine fiecărui apartament, potrivit criteriului legal corespunzător fiecărei cheltuieli.

Regulile sunt prevăzute în principal de Legea nr. 196/2018, care definește cheltuielile asociației drept costurile legate de exploatarea, repararea sau întreținerea proprietății comune, precum și costurile pentru serviciile de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate individual fiecărei proprietăți. Asociația de proprietari gestionează aceste cheltuieli și trebuie să le repartizeze potrivit regulilor prevăzute de lege. 

Legea împarte cheltuielile în 6 mari categorii: 

1. cheltuieli pe număr de persoane; 
2. pe consumuri individuale; 
3. pe cota-parte indiviză; 
4. pe beneficiari; 
5. pe consumatori tehnici; 
6. și pe cheltuieli de altă natură. 

Distincția contează deoarece aceeași formulă nu poate fi folosită pentru toate costurile. Factura de apă individualizată, de exemplu, nu se calculează în același mod ca o reparație a acoperișului. Asociația este obligată să respecte criteriile legale de repartizare, iar hotărârile adunării generale adoptate cu încălcarea acestor reguli sunt nule de drept.

În cazul cheltuielilor repartizate pe cota-parte indiviză, calculul pornește de la partea din proprietatea comună care aparține fiecărui apartament. Suprafața utilă și cota-parte sunt cele înscrise în cartea funciară, pe baza documentației cadastrale, sau, în lipsa acesteia, cele menționate în actul de proprietate. Astfel, suma care îi revine unui proprietar pentru o cheltuială comună se stabilește proporțional cu cota sa din proprietatea comună.

Cheltuieli care trebuie plătite chiar dacă nu locuiește nimeni în apartament

Situația în care un apartament este gol nu înseamnă automat că este scos din condominiu. Legea nr. 196/2018 prevede că un proprietar nu poate fi exceptat de la plata cheltuielilor comune doar pentru că renunță la folosirea unei părți din proprietatea comună. Cu alte cuvinte, argumentul că proprietarul nu folosește casa scării, liftul, subsolul sau alte spații comune pentru că nu locuiește acolo nu este suficient pentru eliminarea costurilor care îi revin în calitate de coproprietar.

Printre sumele care pot rămâne pe listă se află cheltuielile administrative. Legea include între cheltuielile aferente proprietății comune salariile sau remunerațiile administratorului, contabilului, instalatorului, electricianului, portarului, îngrijitorului și personalului care asigură curățenia. Pot exista și indemnizații pentru persoanele alese în structurile asociației, contracte, polițe de asigurare, produse de curățenie și alte servicii administrative. Aceste costuri există pentru funcționarea și administrarea condominiului, indiferent dacă fiecare apartament este ocupat în fiecare zi. 

Aceeași logică se aplică întreținerii părților comune. Casa scării trebuie iluminată, spațiile comune trebuie curățate, iar instalațiile comune trebuie menținute în stare de funcționare. În funcție de natura concretă a cheltuielii și de criteriul legal de repartizare aplicabil, proprietarul unui apartament nelocuit poate continua să suporte partea care îi revine din costurile comune. Legea include în proprietatea comună, printre altele, subsolul, conductele și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire și electricitate, casa scării, podul, terasa, ascensorul, anumite componente ale interfonului, structura de rezistență, fațada și acoperișul.

Mai evidente sunt reparațiile și lucrările la părțile comune. Dacă blocul trebuie să repare acoperișul, să intervină asupra fațadei, să remedieze o defecțiune la o coloană comună sau să execute alte lucrări asupra proprietății comune, apartamentul gol nu este exclus de la plată. Cheltuielile pentru întreținerea, repararea, exploatarea și, după caz, consolidarea sau reabilitarea părților comune sunt repartizate proporțional cu cota-parte din proprietatea comună.

Pe listă poate apărea și fondul de reparații, constituit pentru lucrările necesare proprietății comune. Banii pot fi utilizați pentru intervenții de întreținere, service, reparații, consolidare, reabilitare, eficiență energetică sau modernizare a construcțiilor și instalațiilor comune. Obligația proprietarului nu dispare pentru simplul motiv că apartamentul său este temporar nelocuit.

O situație asemănătoare apare în cazul fondului de rulment, atunci când acesta este constituit de asociație potrivit legii. Fondul are rolul de a asigura disponibilitățile necesare pentru plățile curente ale condominiului și funcționează ca un avans al proprietarilor pentru aceste cheltuieli. Prin urmare, el trebuie diferențiat de un consum lunar propriu-zis: faptul că într-un apartament nu stă nimeni nu înseamnă automat că proprietarul nu mai participă la constituirea sau reîntregirea fondului potrivit regulilor aplicabile în asociație.

O categorie care ridică frecvent întrebări este încălzirea comună și căldura asociată instalațiilor care traversează apartamentul. Într-un condominiu racordat la un sistem comun de alimentare cu energie termică, absența locatarilor și închiderea caloriferelor nu garantează automat un cost de zero lei. Există reguli speciale privind repartizarea energiei termice, inclusiv pentru condominiile în care sunt utilizate sisteme de repartizare a costurilor. 

Ce nu mai plătești dacă apartamentul este nelocuit

O altă categorie este reprezentată de cheltuielile calculate după numărul de persoane. Legea spune că aici intră serviciile de utilități publice de care beneficiază persoanele care locuiesc sau desfășoară activități în condominiu și care nu pot fi individualizate pe fiecare apartament prin dispozitive de măsurare. În această categorie pot intra, în condițiile prevăzute de lege și de modul concret de repartizare, apa și canalizarea neindividualizate, energia electrică folosită pentru instalațiile comune, inclusiv ascensoarele, colectarea deșeurilor menajere și vidanjarea.

Dacă apartamentul este efectiv gol și asociația operează scutirea conform procedurii stabilite, cheltuielile repartizate pe persoană pot ajunge la zero. Aici pot intra, după modul legal de repartizare folosit în condominiul respectiv, salubritatea sau anumite costuri comune calculate în funcție de numărul locatarilor. Important este însă ca apartamentul să fie într-adevăr nelocuit: faptul că proprietarul este plecat, dar în locuință stă un chiriaș sau o altă persoană, nu înseamnă că apartamentul are zero locatari. 

Separat există consumurile individuale. Legea include în această categorie apa rece și canalizarea, apa caldă, energia termică, combustibilul și apa rece folosite pentru prepararea apei calde, gazele naturale și încălzirea proprietății individuale. Aceste cheltuieli se repartizează în funcție de contoarele individuale, repartitoare sau alte criterii prin care consumul poate fi individualizat. Dacă nu există consum înregistrat, componenta calculată strict pe acel consum poate fi zero, cu rezerva existenței altor componente de cost stabilite legal.

Cum se face cererea pentru scoaterea de la întreținere

Din punct de vedere practic, prin scoaterea de la întreținere se solicită actualizarea numărului de persoane care locuiesc în apartament și, după caz, scutirea de la cheltuielile repartizate pe persoană pentru perioada în care locuința este neocupată. Proprietatea rămâne în continuare parte a condominiului, astfel că cererea nu șterge cheltuielile repartizate pe cota-parte indiviză sau alte obligații care continuă să îi revină proprietarului. 

Legea nr. 196/2018 prevede că, dacă adunarea generală hotărăște acest lucru, comitetul executiv stabilește perioada pentru care proprietarii sau chiriașii pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană. Perioada stabilită pentru o asemenea scutire trebuie să fie de cel puțin 15 zile pe lună. De aceea, înainte de depunerea solicitării, proprietarul ar trebui să verifice și regulile adoptate de propria asociație privind termenul și procedura prin care se declară absența. 

Cererea poate fi adresată asociației de proprietari, prin președinte și/sau administrator, iar proprietarul ar trebui să păstreze o dovadă a depunerii. În document trebuie identificate clar persoana și apartamentul: numele și prenumele proprietarului, adresa imobilului, numărul apartamentului și, după caz, datele de contact. Apoi trebuie precizat faptul că locuința nu mai este ocupată, data de la care numărul persoanelor devine zero și perioada estimată a absenței, dacă aceasta este cunoscută. 

Solicitarea trebuie formulată cât mai clar: proprietarul cere actualizarea numărului de persoane care locuiesc efectiv în apartament și aplicarea scutirii pentru cheltuielile repartizate pe persoană, potrivit art. 82 din Legea nr. 196/2018 și hotărârilor adoptate de asociația de proprietari. Documentul trebuie datat și semnat, iar o copie cu număr de înregistrare este utilă dacă ulterior apar neclarități pe lista de plată. 

O formulare poate fi, de exemplu:

„Subsemnatul …, în calitate de proprietar al apartamentului nr. …, vă informez că, începând cu data de …, apartamentul nu mai este locuit de nicio persoană. Solicit actualizarea numărului de persoane la 0 și aplicarea scutirii de la cheltuielile repartizate pe număr de persoane, în condițiile art. 82 din Legea nr. 196/2018 și ale hotărârilor asociației de proprietari.” 

Această procedură este importantă deoarece asociația trebuie să știe oficial că situația locuinței s-a schimbat. În același timp, declararea unui număr de zero persoane trebuie să reflecte situația reală. Dacă proprietarul nu mai locuiește acolo, dar apartamentul este ocupat de un chiriaș, un comodatar sau o altă persoană, existența acelor locatari trebuie luată în calcul potrivit regulilor legale aplicabile.