A cui este grădina din fața blocului și ce ai voie să faci cu ea

Grădina din fața blocului poate fi îngrijită de locatari, dar asta nu le dă automat dreptul de proprietate sau libertatea de a o modifica după bunul plac. Poți planta și îngriji, în limitele legii, însă grădina blocului nu devine curtea ta. Află din articol a cui este grădina din fața blocului, potrivit legii, și ce poți face pe acest teren în funcție de cine îl deține. 

Cui aparține grădina din fața blocului 

În practică, grădina din fața blocului definește o suprafață neconstruită care face parte din terenul condominiului sau poate fi vorba despre un spațiu verde aflat în proprietatea unei unități administrativ-teritoriale. De aceea, simpla poziționare a terenului lângă bloc nu este suficientă pentru a spune cine îl deține. 

În cazul terenului aferent condominiului, unul dintre principalele repere este Legea nr. 196/2018. Articolul 35 alin. (1) stabilește că, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, printre părțile comune se află terenul pe care este amplasată clădirea, inclusiv suprafața neconstruită necesară exploatării normale a acesteia. Același articol enumeră explicit, între părțile comune, „curțile, grădinile, căile de acces”.

Asta înseamnă că, atunci când grădina este inclusă în terenul aferent condominiului, ea NU îi revine automat celui care locuiește la parter. Proprietarul unui asemenea apartament poate avea acces mai ușor la spațiul respectiv și poate fi persoana care îl îngrijește cel mai des, însă aceste împrejurări nu îi conferă prin ele însele un drept exclusiv asupra terenului.

Regula devine și mai clară dacă ne uităm la modul în care legea permite folosirea proprietății comune. Potrivit art. 38 din Legea nr. 196/2018, fiecare proprietar poate folosi părțile comune în condițiile acordului de asociere, însă fără să aducă atingere drepturilor celorlalți proprietari și fără să schimbe destinația clădirii. Cu alte cuvinte, dreptul de folosință trebuie exercitat împreună cu respectarea drepturilor vecinilor. 

Există însă și situația în care terenul aflat imediat lângă bloc nu face parte din proprietatea condominiului. Acesta poate aparține unității administrativ-teritoriale și poate fi administrat ca spațiu verde public. Legea nr. 24/2007 definește inclusiv „spațiile verzi aferente locuințelor de tip condominiu” drept suprafețe formate dintr-un cadru vegetal, amplasate adiacent blocurilor și având rol estetic, de protecție și de ameliorare a climatului și a calității aerului.

Prin urmare, pentru a afla situația unei anumite grădini trebuie verificată situația cadastrală și cartea funciară, precum și, după caz, evidențele administrației locale. Legea nr. 24/2007 prevede și existența registrelor locale ale spațiilor verzi, administrate de autoritățile publice locale și care conțin date tehnice despre aceste suprafețe. 

Au voie locatarii să planteze pe spațiul verde al blocului? 

O grădină bine întreținută în jurul blocului ar trebui să fie în interesul tuturor locatarilor, iar legislația nu exclude implicarea acestora în amenajarea spațiilor verzi. Modul în care pot interveni depinde însă de proprietarul terenului și de regimul juridic al suprafeței.

Dacă grădina face parte din proprietatea comună a condominiului, locatarii trebuie să pornească de la faptul că terenul este comun. Art. 38 din Legea nr. 196/2018 permite proprietarilor să folosească părțile comune, însă numai fără prejudicierea drepturilor celorlalți. Așadar, un locatar nu poate decide singur că o anumită porțiune de grădină devine parcela lui și că ceilalți nu mai au acces la ea. 

Nici existența unei cote-părți din proprietatea comună nu trebuie confundată cu deținerea unei parcele concrete. Cota-parte este indiviză: proprietarul deține un procent din bunurile comune, corespunzător regulilor prevăzute de lege și actelor condominiului. Dar procentul respectiv nu se materializează automat într-un anumit petic de pământ din fața ferestrei sale. Tocmai de aceea, un proprietar nu poate trasa de unul singur limitele unei grădini personale în grădina din fața blocului pornind de la cota pe care o deține. 

Situația se schimbă atunci când spațiul verde aparține autorității locale. Locatarii nu sunt proprietarii terenului și nici nu capătă libertatea de a-l modifica după propriile preferințe doar pentru că locuiesc în blocul din imediata apropiere. 

Legea nr. 24/2007 recunoaște dreptul persoanelor de a contribui la amenajarea spațiilor verzi și la crearea aliniamentelor de arbori și arbuști, însă precizează că acest lucru se face cu respectarea prevederilor legale. Tot legea obligă persoanele fizice și juridice să coopereze cu autoritățile administrației publice locale în cazul lucrărilor preconizate în spațiile verzi.

De aceea, atunci când asociația de proprietari vrea să amenajeze sau să reamenajeze un teren public din jurul blocului, varianta sigură este depunerea unei solicitări către primărie sau către structura care administrează domeniul public și spațiile verzi – după caz, Administrația Domeniului Public (ADP). Procedura concretă diferă de la o localitate la alta și poate fi stabilită prin hotărâri ale consiliului local, regulamente sau programe ale administrației.

Asociația poate solicita, de exemplu, amenajarea spațiului de către serviciul competent sau poate cere aprobarea pentru implicarea locatarilor în întreținerea și înfrumusețarea zonei. În localitățile în care există asemenea proceduri, relația poate fi stabilită și printr-un protocol sau contract cu administrația. 

În plus, orice amenajare trebuie să păstreze caracterul de spațiu verde. Legea nr. 24/2007 obligă persoanele fizice și juridice să nu diminueze suprafața spațiilor verzi și să nu deterioreze arborii, arbuștii, aranjamentele florale sau gazonul. 

Ce altceva ai voie să faci cu grădina din fața blocului

În limitele stabilite de lege, grădina poate fi îngrijită și înfrumusețată. Locatarii pot participa la întreținerea vegetației, iar în condițiile stabilite de proprietarul terenului și de administrația competentă pot exista amenajări cu flori sau arbuști ornamentali. În cazul proprietății comune trebuie respectate regulile condominiului și drepturile celorlalți proprietari, iar pentru terenurile administrației locale trebuie urmată procedura stabilită de aceasta. 

Concret, asta poate însemna udarea plantelor, curățarea zonei, întreținerea unor ronduri existente sau, dacă administrația permite, plantarea unor flori și arbuști de mici dimensiuni. În cazul unui teren public, asociația de proprietari poate solicita primăriei sau ADP-ului aprobarea unei amenajări ori poate încheia un protocol atunci când regulamentul local oferă această posibilitate. 

Limita importantă este destinația terenului. Oamenii pot contribui la îngrijirea unei grădini, însă acest lucru nu le oferă dreptul de a transforma spațiul verde în curte privată, terasă, parcare sau suprafață construită. 

Protecția destinației terenului este prevăzută explicit de legislația de mediu. Art. 71 din OUG nr. 195/2005 privind protecția mediului interzice, ca regulă, schimbarea destinației terenurilor amenajate ca spații verzi sau prevăzute ca atare în documentațiile de urbanism, reducerea suprafețelor acestora ori strămutarea lor, indiferent de regimul juridic. 

Nici acordul asociației de proprietari nu poate înlocui autorizațiile și aprobările cerute de lege. Pentru proprietatea comună, art. 36 din Legea nr. 196/2018 arată că schimbarea destinației este posibilă numai dacă nu sunt lezate drepturile coproprietarilor, nu este împiedicată folosirea normală a condominiului, există acordul scris al tuturor proprietarilor și au fost obținute în prealabil acordurile, avizele și autorizațiile necesare.

Prin urmare, există o diferență importantă între a pune câteva flori într-un spațiu amenajat, cu respectarea regulilor aplicabile, și a transforma fizic terenul. Cu cât intervenția este mai amplă – împrejmuire, construcție, betonare, eliminarea vegetației sau tăierea arborilor -, cu atât intră în joc reguli și autorizații suplimentare.