În ce ritm se redresează Airbnb și cum să-ți faci calculele încât să închiriezi profitabil

Airbnb a fost una dintre afacerile destul de afectate de perioada pandemiei. Restricțiile de mobilitate au făcut oamenii să nu mai circule și să închirieze apartamente, iar proprietari unor astfel locuințe să aibă venituri mici sau inexistente. În contextul ăsta, mai merită sau nu să îți pui apartamentul pe Airbnb în România? Sau câștigi mai mult dacă îți pui locuința la închiriere clasică? Ce alte costuri mai ai și ce urmează pentru piața asta?

În ultimii ani, Airbnb a devenit o alternativă profitabilă și preferată de tot mai mulți călători. În ciuda unei scăderi de venituri la nivel mondial din cauza pandemiei de Covid-19, afacerea s-a menținut pe linia de plutire. Airbnb în România încă se află sub semnul incertitudinii în ceea ce privește felul în care își va reveni. Cel puțin asta crede Emilian Duca, consultant fiscal, care spune că teama unui nou val epidemic poate afecta acest sector.

Cum arată situația Airbnb după un an jumate fără călătorii

„Situația pare să se îndrepte în momentul de față, dar nu avem o garanție că turismul de masă se va relua ca înainte de pandemie. În majoritatea statelor încă există o reținere și o teamă că urmează un nou val epidemic. Deci din punct de vedere al contextului economic, pentru Airbnb lucrurile nu s-au lămurit pe deplin. Tocmai aceste incertitudini pot afecta oamenii care activează în acest sector”, explică Emilian Duca.

Ioana Bejan este proprietara unui apartament din Cluj-Napoca, listat pe Airbnb. În total are trei proprietăți în zona centrală din Cluj-Napoca listate pe Airbnb, dar acum doar două dintre ele funcționează. Ioana își administrează apartamentele împreună cu soțul ei, Alex. Spune că perioada pandemiei a fost foarte dificilă, cei doi fiind nevoiți să recurgă la diverse alternative ca să mai încaseze din Airbnb niște bani.

„Perioada pandemiei a fost foarte dificilă și pentru noi. Avem oricum cheltuieli, apartamentele trebuie întreținute indiferent de rezervări. Am ales să lăsăm un apartament disponibil, dar e clar că nu ne-a mers deloc bine. Am scăzut și din prețul cerut pe noapte, am ales și să îl oferim uneori gratuit, doar pentru a ne promova. Am ajuns să ne plătim echipa de curățenie pentru a o ține pe linia de plutire. Totodată am încercat să ajutăm oamenii din sectoarele afectate, mai ales din domeniul cultural atunci când au avut nevoie de cazare”, arată Ioana Bejan.

Înainte de pandemie, „în lunile bune”, în care turiștii veneau în numere mari, Ioana și soțul ei au încasat și sume cu patru zerouri. Chiar dacă veniturile variau de la o lună la alta. „Dacă ai review-uri bune și reușești să menții totul la un standard înalt, rezervările vin. În timpul pandemiei, am avut încasări minime. Au fost luni și fără nicio rezervare”, explică Ioana.

În contextul ăsta, ce urmează pentru Airbnb? Pe termen scurt și mediu, o redresare și o stabilizare. Odată cu pandemia s-au mai schimbat niște comportamente vizavi de felul în care românii se folosesc de tehnologie, iar asta va ajuta. „Înclinarea românilor de a folosi tehnologia a crescut enorm în perioada asta. Și nu vorbesc doar de tineri, ci și de persoanele de vârstă medie sau înaintată”, zice Ion Radu Zilișteanu, doctor în economie și expert în imobiliare. În plus de asta, prețurile locuințelor de pe Airbnb sunt mai dinamice și adaptabile contextului social decât ale hotelurilor, de exemplu. Iar asta va fi un factor important.

„În esență, pe termen scurt, nu cred că vor fi modificări majore, dar pe termen mediu trebuie să ne așteptăm ca astfel de activități de închiriere să prospere în continuare. Una dintre regulile esențiale în jocul ăsta e să ai răbdare. Iar cum acest sector de Airbnb este înrudit cu cel imobiliar, regulile din sectorul imobiliar se aplică aici într-o măsură mai mică sau mai mare”, adaugă Emilian.

Cel mai probabil nu o să vedem o dezvoltare rapidă și exponențială în perioada următoare, cu excepția câtorva orașe care sunt bine poziționate din punct de vedere al recunoașterii internaționale, cum sunt Cluj-Napoca, Timișoara, București, probabil și Iași. Dar acest lucru poate să fie o oportunitate pentru orașele mici. „Pentru orașele mai mici, genul acesta de serviciu se pretează mult mai bine. Pentru că infrastructura hotelieră din orașele mai mici este destul de slabă. Iar avantajele astea sectoriale trebuie identificate”, încheie Emilian Duca.

Cum îți faci calculele ca să închiriezi profitabil și sustenabil

Dacă te întrebi ce profit scoți dintr-un apartament pus pe Airbnb versus o chirie clasică, trebuie să știi că rata profitabilității e dublă. „Categoric se câștigă mai mulți bani din Airbnb. Dintr-o chirie clasică, rata profitabilității e undeva la 5-6% pe an. Iar la închirierea unui apartament prin Airbnb poate să ajungă și la 12% sau mai mult. Deși gradul de neocupare la Airbnb este destul de mare, în sensul în care imobilul rămâne gol mai multă vreme decât la o închiriere obișnuită, totul se compensează cu tarifele mult mai mari”, evidențiază Ion Radu Zilișteanu. Dar ca să ajungi la profit trebuie să fii mereu competitiv. Să analizezi piața și concurența din jur și să investești în facilități, căci e posibil să-ți stabilești un preț arbitrar și să nu ai rezervări.

Emilian Duca spune că orice proprietar care are o proprietate listată pe Airbnb trebuie să facă un studiu de piață, o verificare a chiriilor celor care au locuințe asemănătoare. Apoi, trebuie să țină cont de dotări și de amplasarea apartamentului. „Știm bine că locațiile centrale sunt cele preferate de către cei care utilizează Airbnb. La fel și dotările. Ele trebuie să fie moderne, ca să poți cere un preț mai bun. Așadar, trebuie să faci o cercetare de piață, apoi prețul să fie ajustat la dotările și la amplasamentul locației, toate comparate cu posibilii concurenți din zonă”, menționează Emilian Duca.

Ioana Bejan a povestit că pentru a stabili un preț corect care să îi aducă și profit a amenajat apartamentele astfel încât să fie primitor, iar „clienții noștri să aibă un sentiment de «acasă»”. Mai ales că apartamentele ei oferă toate facilitățile necesare unui sejur scurt sau mediu. „Am ales doar produse de calitate, de la mobilier până la așternuturi. Spre exemplu folosim așternuturi și prosoape care se folosesc și la hoteluri. De asemenea, am încercat să venim și cu detalii de design, care poate fac diferența atunci când alegi să faci aici o rezervare în detrimentul alteia”, expune Ioana.

Mai mult, Ioana spune că se folosește de tool-uri care analizează piața și încearcă să seteze prețurile în funcție de încărcarea din zona. Prețul fluctuează când sunt evenimente, conferințe etc.

Tot în categoria asta, unde orice detaliu dictează prețul și profitul, curățenia joacă un rol important. Ioana spune că la început s-a ocupat singură de curățenie, dar odată ce și-a mai luat celelalte două proprietăți a ales o firmă profesionistă de curățenie care să facă asta în locul ei.

Tip: declară veniturile pe care le faci din Airbnb

Emilian Duca și Ion Radu Zilișteanu spun la unison că proprietarii nu ar trebui să ezite să-și declare veniturile și să-și plătească impozitul. „În România există sportul ăsta al evitării fiscalizării. Dacă ești listat pe Airbnb, oferta e publică și e ușor de verificat. Mai devreme sau mai târziu, cineva de la Fisc află dacă ai o proprietate nedeclarată”, arată Ion Radu Zilișteanu.

„Dacă există un număr mai mic de cinci camere închiriate, atunci se plătește un impozit forfetar, la o cotă forfetară. Se scade o anumită cotă de cheltuieli din venituri realizate și impozitul ajunge undeva la 6%”, explică și Emilian Duca.

Avantaje și dezavantaje pentru Airbnb

• partea bună la Airbnb este că „este un un business semi-pasiv care îți oferă posibilitatea de a întâlni/comunica cu oameni noi”, după cum spune Ioana din propria experiență;
• tot aici, ai parte de libertate de mișcare, pentru că nu e nevoie de prezența ta fizică la sosirea oaspeților;
• Un alt avantaj e că poți să îți pui proprietatea pe Airbnb și lași totul în seama unei firme specializate, ca să nu mai ai bătăi de cap. Practic, să încasezi bani fără să depui efort. „E adevărat că plătești un comision de administrare pentru acea firmă, dar ești scutit de bătăile de cap. Ai parte de un bun care produce”, adaugă Ion Radu Zilișteanu..
• Ca minusuri, nu toată lumea înțelege conceptul de Airbnb, iar degradarea apartamentului poate fi destul de mare după niște oaspeți mai delăsători. „Nu toată lumea e la fel de atentă să lase în urmă apartamentul așa cum îți lași propria casă când pleci undeva”, spune și Ioana.