Certificatul de moștenitor are o putere juridică foarte mare, iar legea îl tratează ca pe un document esențial într-o tranzacție. Deci, vânzarea doar pe baza lui este posibilă și suficientă. Uite în ce condiții se face o vânzare cu certificat de moștenitor. Detalii despre legalitatea tranzacției și pași de urmat, în articol.
Ce este certificatul de moștenitor
Certificatul de moștenitor este documentul prin care notarul public stabilește, oficial și cu efecte juridice imediate, cine sunt moștenitorii unei persoane decedate și ce bunuri intră în patrimoniul lor.
Acest certificat se emite numai la finalul procedurii succesorale, după ce notarul a analizat actele defunctului, drepturile moștenitorilor, eventualele datorii și existența unor alte persoane care ar putea revendica succesiunea. În practică, certificatul reprezintă actul care arată clar cine devine proprietar asupra imobilului după deces.
Mai mult, rolul certificatului este esențial în ceea ce privește succesiunea, deoarece stabilește atât masa succesorală, cât și cotele care revin fiecărui moștenitor.
Conform articolului 113 din Legea nr. 36/1995, certificatul „face dovada deplină a calității de moștenitor și a întinderii drepturilor ce se cuvin fiecărui moștenitor, până la proba contrară”. Această formulare arată că legea îi acordă o forță probantă foarte puternică – practic, certificatul funcționează ca un act de proprietate.
În plus, Codul civil, prin articolele 1123 – 1125, confirmă că prin decesul unei persoane patrimoniul acesteia se transmite automat moștenitorilor. Prin urmare, certificatul întărește această realitate juridică, dar și o documentează oficial, astfel încât moștenitorii să poată folosi bunurile moștenite în orice tranzacție ulterioară.
Ce să știi despre vânzarea cu certificatul de moștenitor
Vânzarea unui imobil moștenit ar necesita, înainte de orice, intabularea pe numele moștenitorilor, însă legea nu impune o astfel de etapă obligatorie. De fapt, tranzacția se poate realiza direct pe baza certificatului de moștenitor, atâta timp cât sunt respectate condițiile prevăzute de legislație.
Certificatul este suficient pentru a demonstra dreptul de proprietate, iar notarul poate redacta contractul de vânzare-cumpărare fără să fie necesar un alt act.
Totuși, există câteva condiții obligatorii: toți moștenitorii trebuie să fie de acord cu vânzarea, iar imobilul trebuie să fie înscris corect în certificat, cu toate datele tehnice și juridice ale proprietății.
De asemenea, imobilul trebuie să fi fost intabulat pe numele defunctului înainte de deces; altfel, succesiunea nu poate produce efecte asupra unui bun neînscris. Dacă aceste condiții sunt îndeplinite, certificatul ține loc de act de proprietate, iar vânzarea poate avea loc fără alte formalități suplimentare.
Cum se face vânzarea cu certificatul de moștenitor
Procedura de vânzare este relativ simplă, însă implică câteva etape strict reglementate.
Prima dintre acestea este prezentarea certificatului de moștenitor la notarul ales pentru tranzacție. Notarul verifică autenticitatea documentului, situația juridică a imobilului și eventualele sarcini înscrise asupra acestuia. În paralel, verifică dacă există litigii sau dacă certificatul a fost contestat în instanță.
După aceste verificări, în a doua etapă notarul redactează contractul de vânzare-cumpărare, în care îi include pe toți moștenitorii, fiecare în funcție de cota succesorală. Semnarea contractului se face în prezența tuturor moștenitorilor sau, dacă unul nu poate participa, printr-o procură specială. Ulterior, notarul transmite actele către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) pentru intabularea direct pe numele cumpărătorului.
Acest detaliu este foarte important:
Legea nu obligă moștenitorii să intabuleze mai întâi pe numele lor pentru a putea vinde. Intabularea se face direct pe numele noului proprietar, în baza certificatului de moștenitor și a contractului de vânzare, ceea ce scurtează procesul și reduce costurile.
Alte detalii importante de știut când vinzi cu certificatul de moștenitor
Deși vânzarea unui imobil moștenit cu ajutorul certificatului de moștenitor este legală, există câteva riscuri și particularități despre care orice vânzător sau cumpărător ar trebui să fie informat.
Între acestea, certificatul de moștenitor poate fi contestat în instanță, iar un moștenitor omis sau un creditor al defunctului poate ataca validitatea actului. Chiar dacă astfel de situații sunt rare, pot complica o tranzacție în desfășurare.
O altă particularitate se leagă de răspunderea moștenitorilor pentru eventualele datorii ale defunctului în limita valorii bunurilor moștenite. Dacă se vinde un imobil, cumpărătorul are interesul să știe că nu există obligații ascunse care ar putea afecta valoarea bunului.
Legea mai impune restricții atunci când printre moștenitori se află minori sau persoane cu capacitate restrânsă, caz în care este necesară aprobarea instanței de tutelă. Pentru terenurile agricole extravilane există reguli suplimentare prin Legea nr. 17/2014, precum dreptul de preempțiune și procedura notificărilor.
Nu în ultimul rând, dacă unul dintre moștenitori refuză să vândă, tranzacția nu poate avea loc, iar singura soluție este partajul voluntar sau judiciar. Acesta poate duce fie la împărțirea bunului, fie la vânzarea lui forțată prin instanță, ceea ce prelungește considerabil procesul.
Alte subiecte interesante
Ultimele articole
