În esență, diferența dintre proprietar și coproprietar este cea dintre libertate și responsabilitate. Proprietarul are libertate totală și răspundere exclusivă, în timp ce coproprietarul împarte atât drepturile, cât și obligațiile. Am analizat legea și răspunderile fiecăruia și îți arătăm în articol și mai multe detalii despre fiecare.
Ce este proprietatea și cu este reglementată
Proprietatea este, în termeni simpli, dreptul tău de a deține, de a folosi și de a dispune liber de un bun, în limitele legii. Poate fi vorba despre o casă, un teren, o mașină sau de oricare alt obiect cu valoare economică.
În România, dreptul de proprietate este garantat prin Constituție, iar regulile concrete sunt prevăzute în Codul Civil, Legea nr. 287/2009. Tot în acest act normativ se explică și cum poți dobândi o proprietate, ce limite ai și cum îți poți apăra dreptul în instanță.
Când devii proprietar, ai trei drepturi esențiale:
- să folosești bunul: de exemplu, să locuiești în casă sau să o închiriezi;
- să obții venituri din bunul respectiv, cum ar fi prin chirie;
- să dispui de bun: adică să-l vinzi, să-l donezi sau să-l lași moștenire.
Pe lângă drepturi, vin și câteva obligații clare: trebuie să plătești impozitele, să respecți regulile de urbanism și mediu, să nu afectezi drepturile vecinilor și să întreții proprietatea în stare bună. Dacă bunul tău provoacă daune altcuiva, legea te face responsabil.
Ce înseamnă să fii proprietar
Să fii proprietar înseamnă să deții singur un bun și să ai control deplin asupra lui. Poți deveni proprietar prin cumpărare, pe baza unui unui contract autentic încheiat la notar sau prin moștenire, atunci când bunul îți revine legal. Mai există și situația în care poți să ajungi proprietar dacă primești bunul din donație sau prin alte forme prevăzute de Codul Civil.
Ca să dovedești că ești proprietar, trebuie să ai acte oficiale: un contract notarial, o hotărâre judecătorească sau un certificat de moștenitor. Pentru imobile, dreptul tău devine opozabil oricui numai după ce este înscris în Cartea Funciară, sistemul oficial al țării care arată ce persoane dețin bunuri și ce tip de bunuri.
Ce înseamnă coproprietar
Coproprietatea apare atunci când același bun aparține mai multor persoane. De exemplu, poți deveni coproprietar dacă moștenești un apartament împreună cu frații tăi sau dacă cumperi o locuință împreună cu partenerul de viață. În astfel de cazuri, fiecare are o cotă-parte din dreptul de proprietate, adică un procent care arată cât de mult din bun îți aparține.
Fiind coproprietar, ai dreptul să folosești bunul, dar nu poți lua decizii majore fără acordul celorlalți. De exemplu, nu poți vinde apartamentul fără ca ceilalți coproprietari să fie de acord. Totodată, trebuie să contribui la cheltuielile comune (întreținere, taxe, reparații) proporțional cu partea ta.
Dacă nu reușiți să vă înțelegeți, legea îți dă dreptul să ceri partajul – adică încetarea coproprietății. Partajul se poate face amiabil, prin notar, dacă toți sunteți de acord, sau prin instanță, dacă există neînțelegeri. În urma partajului, fiecare devine proprietar exclusiv pe partea sa sau primește o despăgubire bănească echivalentă.
Care este diferența dintre proprietar și coproprietar
Deși pare că atât proprietarul, cât și coproprietarul dețin un bun, între cele două tipuri de statut există diferențe esențiale, cu efecte concrete asupra felului în care poți folosi și administra acel bun.
Proprietarul este titularul unic al dreptului de proprietate. El are libertatea deplină de a decide ce face cu bunul – îl poate folosi, închiria, vinde sau dona fără să aibă nevoie de acordul altcuiva, atâta timp cât respectă legea.
În schimb, coproprietarul împarte acest drept cu alte persoane, iar deciziile importante trebuie luate împreună. Într-o coproprietate, niciunul dintre titulari nu are control total, ci doar o cotă-parte din dreptul de proprietate, proporțională cu contribuția sau situația legală a fiecăruia.
Diferența se simte mai ales în planul decizional. Proprietarul acționează independent: poate schimba destinația bunului, îl poate ipoteca sau renova fără să ceară acordul nimănui. Coproprietarul, însă, trebuie să țină cont de ceilalți – orice modificare majoră, vânzare sau transformare a bunului necesită consens. Lipsa acestui acord poate duce ușor la blocaje și, în cele din urmă, la necesitatea unui partaj.
Obligațiile financiare sunt și ele împărțite diferit. Proprietarul suportă singur toate cheltuielile legate de bun: impozite, reparații, întreținere. Coproprietarii trebuie să contribuie proporțional cu partea deținută, chiar dacă folosirea bunului nu este egală între ei. De exemplu, într-un apartament moștenit în comun, toți coproprietarii sunt obligați să plătească impozitul, chiar dacă doar unul dintre ei locuiește acolo.
O altă diferență apare la nivelul posibilității de înstrăinare unde proprietarul are libertatea de a-și vinde sau dona bunul după bunul plac. Coproprietarul poate vinde doar partea lui, nu bunul în întregime, iar ceilalți coproprietari au, de regulă, drept de preempțiune – adică prioritate la cumpărare.
Astfel, legea încearcă să protejeze echilibrul între părțile implicate și să evite situațiile în care străinii devin coproprietari peste noapte.
Cum se rezolvă disputele între proprietari și coproprietari
Dacă apar neînțelegeri, legea recomandă mai întâi o soluție amiabilă. Poți discuta direct cu ceilalți, eventual cu ajutorul unui mediator, pentru a ajunge la o înțelegere privind folosința sau cheltuielile.
Dacă nu se ajunge la un acord, se poate face, așa cum am menționat, un partaj amiabil la notar sau, în ultimă instanță, un partaj judiciar. În fața instanței, judecătorul decide cum se împarte bunul sau dacă trebuie vândut și împărțită contravaloarea lui.
Alte subiecte interesante
Ultimele articole
