Răspunderea proprietarului pentru faptele chiriașului. Ce spune legea și ce obligații are fiecare

Odată închiriată locuința, relația dintre proprietar și chiriaș trebuie să se desfășoare conform contractului. Orice abatere, atât din partea proprietarului, cât și a chiriașului, poate să aibă consecințe. De aceea, răspunderea ambelor părți trebuie înțeleasă pe deplin. Uite ce trebuie să știi despre răspunderea proprietarului pentru faptele chiriașului. Avem detalii din lege, precum și obligațiile exprese pentru ambele părți.  

Relația dintre proprietar și chiriaș poate să fie una dintre cele mai sensibile părți ale locuirii urbane. Contractul de închiriere, legea locuinței și regulile Codului civil stabilesc cu precizie ce poate și ce nu poate face fiecare dintre cei doi. 

În momentul în care apar diverse probleme, precum nerespectarea contractului, abuzuri sau degradări, se ridică inevitabil o întrebare: cine răspunde, de fapt? Proprietarul sau chiriașul? Și până unde merge responsabilitatea fiecăruia? Răspunsuri, în articol. 

Relația dintre proprietar și chiriaș după semnarea contractului

Închirierea unei locuințe este mai mult decât o convenție între două persoane, este percepută și sub forma unui act juridic reglementat clar. 

Legea locuinței nr. 114/1996 stabilește că închirierea se face prin contract scris, semnat de ambele părți și înregistrat la organul fiscal. Contractul trebuie să includă detalii esențiale precum adresa imobilului, suprafața, dotările, valoarea chiriei, durata închirierii și modul de plată. Legea nu lasă loc de interpretări, tocmai pentru ca relația ulterioară dintre proprietar și chiriaș să aibă un cadru stabil și previzibil.

Relația dintre cele două părți este întărită și de dispozițiile Codului civil referitoare la contractul de locațiune, aplicabile ori de câte ori Legea 114/1996 nu reglementează expres un aspect.

În practică, asta înseamnă că după semnarea contractului, proprietarul devine furnizorul dreptului de folosință asupra locuinței, iar chiriașul devine utilizatorul exclusiv al spațiului în perioada stabilită. Proprietarul trebuie să predea casa în stare normală de folosință, iar chiriașul trebuie să o utilizeze conform destinației.

Răspunderea proprietarului pentru faptele chiriașului

Unul dintre cele mai importante aspecte ale închirierii este răspunderea în cazul în care lucrurile nu merg conform convenției. Ce se întâmplă dacă chiriașul nu plătește chiria, degradează locuința sau folosește spațiul în mod abuziv? 

Legea stabilește clar că răspunderea pentru astfel de fapte aparține în primul rând chiriașului, care este titularul folosinței și persoana care poate fi trasă la răspundere direct pentru comportamentul său.

Totuși, proprietarul nu este complet ocolit de consecințe. Legea locuinței, completată de dispozițiile Codului civil, îi oferă dreptul de a solicita rezilierea contractului și evacuarea chiriașului atunci când acesta încalcă obligațiile esențiale: neplata chiriei timp de trei luni consecutiv, vandalizarea locuinței, comportament care afectează vecinii sau folosirea spațiului într-un alt scop decât cel stabilit contractual. Proprietarul poate cere, de asemenea, daune-interese pentru pagubele produse.

Pe de altă parte, față de terți – precum asociația de proprietari sau furnizorii de apă și energie -, proprietarul rămâne responsabil, indiferent de comportamentul chiriașului. Chiar dacă chiriașul nu plătește întreținerea, datoriile sunt urmărite în primul rând de la proprietar, acesta fiind titularul legal al apartamentului.

Există și situația inversă: dacă proprietarul nu își îndeplinește propriile obligații (reparații majore, siguranța instalațiilor), iar locuința provoacă daune chiriașului sau altor persoane, atunci proprietarul poate fi tras la răspundere. Legea interzice orice clauză care l-ar scuti de aceste obligații. 

Ce obligații are proprietarul

Odată ce locuința a fost predată chiriașului, proprietarul intră într-o etapă în care obligațiile sale devin mai discrete, dar deloc neglijabile. Legea îi cere să asigure o locuință în stare normală de folosință și să răspundă pentru reparațiile majore, fie că vorbim despre instalația electrică, de sistemul de încălzire, fie de structura spațiului. 

Dacă proprietarul întârzie sau refuză să repare o problemă gravă, legea îi permite chiriașului să facă lucrările în locul său, ca mai apoi să recupereze suma prin reducerea chiriei – dar doar după o notificare scrisă și un termen de 30 de zile.

Un alt aspect important este accesul în locuință. Deși proprietarul rămâne titularul imobilului, el nu poate intra oricând dorește. Dreptul de folosință este exclusiv al chiriașului, iar vizitele proprietarului trebuie să fie anunțate, justificate și realizate în condițiile prevăzute în contract. Accesul neanunțat sau abuziv poate constitui o încălcare a dreptului la folosință al chiriașului. 

În ceea ce privește răspunderea, proprietarul poate fi chemat să răspundă dacă a predat o locuință cu probleme ascunse sau dacă refuzul de a face reparațiile necesare a provocat prejudicii. În schimb, pentru pagubele produse de chiriaș prin neglijență sau prin comportament abuziv, proprietarul are dreptul să ceară despăgubiri, iar garanția oferită la începutul contractului poate acoperi parțial aceste daune. 

Ce obligații are chiriașul

Dacă proprietarul este responsabil de funcționarea și siguranța locuinței, chiriașul este responsabil de modul în care o folosește. Legea locuinței stabilește obligații explicite: chiriașul trebuie să plătească chiria la termen, să utilizeze locuința conform destinației, să o mențină în stare normală de folosință și să anunțe proprietarul în cazul apariției unor defecțiuni grave. Tot el este responsabil pentru pagubele produse prin neglijență sau intenție.

În plus, chiriașul nu poate modifica locuința, nu o poate subînchiria și nu îi poate schimba destinația fără acordul scris al proprietarului. Dacă încalcă aceste reguli, proprietarul poate solicita rezilierea contractului. De asemenea, comportamentul care afectează vecinii – gălăgie excesivă, activități incomode sau ilegale – poate duce la evacuare prin hotărâre judecătorească.

În cazul neplății chiriei, legea acordă proprietarului dreptul de a cere evacuarea, însă doar după o procedură legală clară. Chiriașul nu poate fi scos din locuință fără o hotărâre judecătorească definitivă, indiferent de situație. 

Recomandări de bune practici între proprietar și chiriaș

Chiar dacă legea trasează limite și responsabilități, calitatea relației dintre proprietar și chiriaș depinde în mare măsură de modul în care cei doi comunică și își administrează acordul. Un contract clar și detaliat este primul pas spre evitarea conflictelor: proces-verbal de predare-primire, inventar al bunurilor, fotografii și clauze explicite privind reparațiile și garanția sunt instrumente care protejează ambele părți.

Proprietarul ar trebui să fie transparent în legătură cu obligațiile pe care le are față de asociația de proprietari și să se ocupe de reparațiile majore în timp util. Chiriașul, la rândul său, ar trebui să respecte proprietatea ca pe propria casă și să comunice rapid orice problemă care ar putea afecta locuința.

Pentru ambii, respectarea procedurilor legale și păstrarea tuturor documentelor – contract, notificări, plăți – reprezintă aspecte esențiale în cazul apariției unor litigii. O colaborare corectă, bazată pe comunicare și pe respectarea contractului, poate transforma închirierea într-o relație stabilă și fără surprize neplăcute.