Evacuarea unui chiriaș este o măsură legală, dar care nu se face imediat. Procedura implică notificări, termene clare și intervenția instanței de judecată. Uite cum se face evacuarea unui chiriaș în cazul în care te confrunți cu o astfel de situație. Pași legali de urmat, în articol.
Evacuarea unui chiriaș nu este o situație simplă, dar uneori devine inevitabilă. Fie că locatarul nu mai plătește chiria, fie că a produs pagube în locuință ori refuză să elibereze spațiul după expirarea contractului, legea oferă proprietarului posibilitatea de a-și redobândi dreptul asupra imobilului.
Procedura de evacuare nu se poate face însă arbitrar: este reglementată strict de Codul Civil și Codul de procedură civilă, iar nerespectarea regulilor poate atrage răspunderi chiar și pentru proprietar. Detaliem în articol.
În ce situații apare evacuarea unui chiriaș
Evacuarea unui chiriaș intervine atunci când dreptul acestuia de folosință asupra locuinței încetează, iar persoana refuză să elibereze spațiul.
Situația este întâlnită cel mai des în cazurile în care contractul de închiriere a expirat, chiriașul nu își mai achită obligațiile de plată sau folosește imobilul în alte scopuri decât cele stabilite în contract. De asemenea, evacuarea poate fi cerută și atunci când tu, în calitate de proprietar, ai denunțat contractul pe durată nedeterminată, dar chiriașul refuză să plece, ori în cazul unei ocupări fără drept – atunci când cineva folosește locuința fără niciun titlu legal.
Dreptul proprietarului de a cere evacuarea este prevăzut în Codul Civil (Legea nr. 287/2009), care arată că aceasta se face „numai în baza unei hotărâri judecătorești”. În completare, Codul de procedură civilă detaliază procedura specială de evacuare, aplicabilă inclusiv celor care ocupă un spațiu fără drept.
Această reglementare urmărește protejarea proprietarului, precum și garantarea faptului că evacuarea se face legal, fără abuzuri. Proprietarul are, astfel, libertatea de a-și redobândi locuința, dar trebuie să urmeze pașii prevăzuți de lege și să obțină o decizie a instanței înainte de orice acțiune.
Cum ceri evacuarea unui chiriaș
Prima etapă înainte de a ajunge în instanță este să verifici situația contractuală. Trebuie să te asiguri că dreptul chiriașului a încetat – fie prin expirarea termenului contractual, fie prin reziliere din cauza neplății sau a încălcării obligațiilor. În cazul unui contract pe durată nedeterminată, denunțarea se face cu respectarea preavizului prevăzut de lege.
Următoarea etapă este trimiterea unei notificări de evacuare, care se transmite, de regulă, prin executor judecătoresc. Notificarea trebuie să arate clar motivele încetării contractului și termenul în care chiriașul trebuie să elibereze locuința.
Conform articolului 1038 din Codul de procedură civilă, termenul de preaviz este, de regulă, de 30 de zile de la comunicarea notificării. În cazurile mai grave, cum ar fi ocuparea fără drept, legea prevede un termen mult mai scurt, doar 5 zile de la primirea notificării.
Dacă după acest termen chiriașul refuză să părăsească locuința, trebuie să introduci acțiunea de evacuare în instanță la judecătoria de care aparține imobilul. Instanța analizează cererea și, dacă există temei legal, dispune evacuarea chiriașului prin hotărâre judecătorească. După pronunțarea deciziei, evacuarea efectivă se face prin executor judecătoresc, care are dreptul să solicite sprijinul poliției sau al jandarmeriei dacă locatarul refuză să plece.
Foarte important:
Este esențial de știut că nu ai voie, în calitate de proprietar, să acționezi pe cont propriu – schimbarea yalei, deconectarea utilităților sau orice altă formă de constrângere fără hotărâre judecătorească este considerată evacuare ilegală și poate atrage sancțiuni.
Care este termenul prevăzut în lege pentru evacuare
Termenele diferă în funcție de tipul contractului și de motivul evacuării. Pentru un contract de închiriere pe durată nedeterminată, articolul 1824 din Codul Civil prevede un preaviz de minimum 60 de zile dacă plata chiriei se face lunar sau la intervale mai mari, și 15 zile dacă plata se face săptămânal. În cazul notificării de încetare a locațiunii, termenul este de 30 de zile, iar pentru ocupanții fără drept – 5 zile, potrivit Codului de procedură civilă.
Respectarea termenului se dovedește prin documentele oficiale de comunicare a notificării. Aceasta se trimite, de obicei, prin executor judecătoresc sau prin poștă cu confirmare de primire, iar data înscrisă pe document devine reperul legal. După expirarea termenului, dacă chiriașul rămâne în locuință, poți trece la faza judiciară.
De reținut că, în unele cazuri, legislația și practica judiciară interzic evacuările pe timp de iarnă (între 1 decembrie și 1 martie), mai ales în situațiile în care chiriașul nu are altă locuință.
Cum sunt recuperate pagubele după evacuare
Dincolo de evacuarea chiriașului, te poți confrunta și cu pierderi materiale: chirie neplătită, facturi restante sau chiar distrugeri ale locuinței. Legea permite recuperarea acestor prejudicii, fie în cadrul acțiunii de evacuare, fie ulterior, printr-o cerere separată de despăgubire.
Chiriașul evacuat rămâne obligat să achite chiria și utilitățile până la data eliberării efective a imobilului. În plus, dacă a produs daune, poți solicita despăgubiri, dacă dovedești prin documente valoarea prejudiciului – facturi, devize de reparație sau fotografii care arată starea locuinței.
În situațiile în care chiriașul refuză plata despăgubirilor, se ajunge la executarea silită: poprirea veniturilor, sechestrul bunurilor sau alte forme de recuperare a datoriilor, realizate tot prin executor judecătoresc.
De reținut:
Pentru a evita astfel de situații, este recomandat ca la semnarea contractului să se perceapă o garanție – de obicei echivalentul a una sau două luni de chirie – care poate acoperi o parte din eventualele pierderi.
Alte detalii legale în cazul evacuării unui chiriaș
Legea protejează atât drepturile proprietarului, cât și pe cele ale chiriașului. Dacă ești proprietar trebuie să respecți clauzele contractuale și termenele legale de preaviz; iar dacă ești chiriaș ai obligația de a întreține locuința și de a achita sumele datorate. Contractul scris, înregistrat la ANAF, este esențial pentru a dovedi relația locativă și a evita litigii ulterioare.
De asemenea, este important ca proprietarul să păstreze toate probele relevante – copii ale notificărilor, contractul, dovezile de plată sau lipsa acestora, fotografii cu starea locuinței. Toate aceste documente pot face diferența în instanță. În același timp, proprietarul trebuie să evite orice formă de presiune directă asupra chiriașului întrucât evacuarea fără hotărâre judecătorească este ilegală.
În final, consultarea unui avocat specializat în drept imobiliar poate simplifica întregul proces. Acesta poate redacta notificarea de evacuare, poate depune cererea în instanță și te poate reprezenta pe tot parcursul procedurii.
Alte subiecte interesante
Ultimele articole
