Legea chiriașului fără contract. Ce obligații și ce riscuri sunt

Din dorința de a evita birocrația, mulți proprietari aleg să-și închirieze locuința fără un contract semnat. Legea nu interzice închirierea pe baza unui acord verbal, însă riscurile sunt mai mari. Uite ce este legea chiriașului fără contract și ce obligații și riscuri revin atât proprietarului, cât și chiriașului într-o astfel de situație. Află mai multe, din articol. 

Închirierea unei locuințe fără un contract scris este o practică comună pe piața din România. La prima vedere, pare o soluție simplă pentru ambele părți: proprietarul evită birocrația, iar chiriașul scapă de formalități. 

Însă, această practică ascunde riscuri legale, fiscale și chiar personale. Chiar dacă legea românească nu interzice expres închirierea locuinței pe baza unui acord verbal, aceeași lege reglementează clar obligațiile care revin atât proprietarului, cât și chiriașului. Astfel, consecințele apar atunci când nu există un contract înregistrat. Detaliem în continuare. 

Legea chiriașului fără contract

În practică, legea chiriașului fără contract a devenit o expresie uzuală în situația închirierii locuinței care nu are un acord scris. În realitate, situațiile de închiriere – indiferent dacă sunt formalizate sau nu – sunt reglementate de Codul civil și de legislația fiscală. 

Codul civil, prin articolele 1777 și următoarele, stabilește principiile generale ale contractului de locațiune, adică ale închirierii. 

În esență, legea nu impune forma scrisă ca o condiție obligatorie pentru validitatea unui contract de închiriere. Asta înseamnă că și un acord verbal între părți poate avea valoare juridică. Totuși, absența unui document semnat și înregistrat face imposibilă dovedirea condițiilor stabilite: chiria convenită, durata, garanția, drepturile și obligațiile fiecăruia. În cazul unei neînțelegeri, simpla formă verbală de închiriere este aproape imposibil de demonstrat.

Mai mult, din punct de vedere fiscal, situația se complică în lipsa unui contract de închiriere. Proprietarul are obligația de a declara veniturile din chirii la ANAF, iar nedeclararea lor poate atrage sancțiuni pentru evaziune fiscală. 

Astfel, chiar dacă legea nu sancționează direct lipsa unui contract scris, închirierea fără acte reprezintă o zonă gri, în care drepturile și siguranța juridică sunt aproape inexistente. 

La ce obligații și riscuri se supune chiriașul

Chiriașul, chiar dacă nu a semnat un contract scris, rămâne obligat prin lege să respecte regulile unei locațiuni: să preia bunul în folosință, să plătească chiria la termen, să folosească locuința cu grijă și să o restituie în starea inițială la finalul perioadei. Aceste obligații sunt stipulate în Codul civil și nu dispar doar pentru că nu există un document oficial.

Însă, fără un contract semnat, chiriașul se află într-o poziție vulnerabilă. În primul rând, dreptul său de folosință nu este stabil. Proprietarul îl poate ruga să părăsească locuința oricând, fără un termen de preaviz clar, iar chiriașul nu are mijloace legale eficiente să se opună. În lipsa unui contract, chiriașul nu se poate dovedi nici suma chiriei, nici durata, nici condițiile de utilizare.

În al doilea rând, lipsa dovezilor scrise creează probleme și în alte aspecte administrative: chiriașul nu poate obține viză de flotant, nu poate face contracte pentru utilități sau nu poate cere deduceri fiscale pentru cheltuieli de locuință. În cazuri mai grave, dacă proprietarul declară fals că locuința este oferită gratuit, adică prin comodat, și primește bani „la negru”, atunci și chiriașul riscă să fie considerat complice la evaziune fiscală.

Ce riscuri atrage închirierea fără contract

Deși mulți proprietari cred că evită birocrația și impozitele prin închirierea locuinței fără un contract, în realitate riscurile lor sunt chiar mai mari decât ale chiriașului. 

Potrivit Codului civil, proprietarul – denumit formal locator – este obligat să predea locuința în stare bună, să asigure folosința liniștită a acesteia și să declare veniturile obținute la autoritățile fiscale.

Un prim risc major care apare în lipsa unui contract de închiriere este imposibilitatea de a recupera chiria neachitată. Fără contract, proprietarul nu are un titlu executoriu și nu poate cere evacuarea prin instanță. În plus, dacă chiriașul refuză să plece, dovada că locuința i-a fost dată în folosință devine dificilă. 

Pe lângă problemele civile, apar și riscurile fiscale, după cum am specificat. Nedeclararea veniturilor din chirii la ANAF este considerată o încălcare a legii și poate atrage amenzi sau chiar acuzații de evaziune fiscală. În unele cazuri, dacă se demonstrează că proprietarul a perceput bani printr-un fals contract de comodat, se poate ajunge la sancțiuni penale.

Nu în ultimul rând, proprietarul pierde toate avantajele oferite de un contract legal: nu își poate actualiza chiria anual conform inflației, nu are o bază legală pentru reparații sau daune, iar orice litigiu se transformă într-un proces complicat. 

De ce este important să închei un contract de închiriere

Un contract de închiriere scris și semnat oferă ambelor părți stabilitate, siguranță și protecție legală. În document se pot stabili clar toate condițiile: durata, chiria, obligațiile de plată, garanția, drepturile chiriașului și limitele proprietarului. În plus, contractul poate fi folosit ca dovadă legală în instanță sau în fața autorităților. 

Pentru chiriaș, contractul înseamnă siguranță: nu poate fi evacuat fără preaviz, poate cere reparații, poate obține reședință flotantă și poate dovedi plata chiriei.